突查42家中介 深圳仍有P2P平台涉嫌提供首付贷

　　来源 | 每日经济新闻

　　作者 | 贾运可 黄博文

　　10月4日晚，深圳市发布楼市调控“深八条”。彼时，市场关注焦点多在“进一步完善差别化住房信贷政策”上。因其规定“购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。”此举受到各方高度关注。

　　但时至今日，令许多人没有想到的是，第七条“严厉查处房地产市场违法违规行为”似乎有后来居上的势头。先是在10月13日，深圳市市场和质量监督管理委员会(以下简称深圳市场监管委)，派出12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查，并对部分机构进行了立案处理。昨日(10月27日)，其又组成了13个检查组，对42家房地产中介机构及其上下游关联企业进行了突击检查。

　　值得注意的是，此次针对房产中介上下游机构的检查，还波及到了P2P平台，并且有平台涉嫌仍在提供“首付贷”产品。有分析指出，之前互联网金融行业监管环境比较宽松，一些业务创新缺乏规范。这使得一些资金通过P2P这样的平台违规进入楼市，助推了房价上行。对其进行规范，有助于防止互金行业泡沫蔓延到房地产行业。

　　检查基本覆盖大型中介

　　根据深圳市场监管委官方微信通报，这是其10月13日发起的房地产行业违法行为专项整治行动的一部分。

　　此次深圳市场监管委执法人员组成了13个检查组，突击检查了世联地产及其旗下的世联小贷和世联集金、从事房地产金融业务的P2P企业合时代、从事房地产经纪服务的中原、链家、美联、Q房网、世华、家家顺、招商置业、永安、新地中央、万福、幸福万家、U房、龙岐等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。

　　此次对房地产中介机构的检查重点是，中介在服务过程中是否存在未经业主委托擅自发布房源信息、发布虚假房源、虚假信息、违法广告等，是否隐瞒房屋真实成交价格、赚取差价，是否明示收费项目、收费标准，有无不合理收费、捆绑收费，有无泄露或不当使用客户信息、有无利用格式合同条款侵害消费者权益，以及其他阻碍房地产市场健康发展的违法行为。

　　检查发现，中原地产、家家顺、世华地产的部分门店现场无法提供业主委托销售协议、明码标价不规范，美联物业涉嫌利用格式条款侵害客户权益等违法行为。深圳市场监管委表示，下一步将继续跟进调查，并依据相关法律法规进行处理。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次深圳对房产中介进行严厉查处，与深圳的房价上涨压力较大有关。此前对房产中介行为的规范多是纲领性的文件，而此次检查则更加细化，对相关业务提出了具体的规范要求。

　　房产调控波及P2P行业

　　值得注意的是，深圳此次针对房地产中介机构的检查还波及到了部分P2P平台。

　　根据深圳市场监管委的通报，在检查P2P网贷平台合时代时，执法人员调查发现，该平台自10月以来发布了一系列房产项目贷产品，为购房者提供购房资金，借款资金比例超过房款的50%，年利率高达15%，涉嫌构成“首付贷”，属于相关部门禁止的违规行为。

　　比如，合时代官方网站2016年10月24日开始竞标的房产项目贷，贷款金额为230万元。项目介绍里写道，借款人为深圳市某贸易有限公司法人代表及实际控制人，借款人从事房地产经纪及国际贸易多年，借款用途是收购房产。

　　深圳市场监管委表示，该行为涉嫌提供现在国家明确禁止的房产“首付贷”。“首付贷”使诸多网络房产借贷平台不断地增加借贷，加大了资金的杠杆率，无形中推高楼市价格。在楼市上行的时候，这个方法看似安全，但是楼市一旦出现下行，相关机构资金链就会断裂，面临资金无法收回的问题。

　　在对世联行旗下的深圳市房联宝宝金融信息服务有限公司(即世联集金)和深圳市世联小额贷款有限公司(即世联小贷)的检查中，深圳市场监管委发现，世联小贷公司的主营业务是“家园云贷”项目，主要为购房者以及其他消费者提供信用贷款，放款资金部分来源于世联集金互联网金融平台。对于资金流向是否用于支付购房首付款，执法人员表示会进一步核实，并将此类违法行为移送金融主管部门处理。现场也发现世联集金平台涉嫌广告违法。

　　严跃进指出，此前市场监管环境比较宽松，导致一些互联网金融方面的产品创新不太规范。一些资金通过P2P等互金平台违规进入房地产市场，对房价上涨起到了助推作用。

　　他表示，深圳地区的P2P行业是比较发达的，在相关方面的创新也比较多。如果后续监管进一步加强，可能会使得一些P2P平台业务经营比较困难，需要警惕部分平台打“擦边球”逃避监管的行为。

　　总的来说，严跃进认为，对房地产中介机构及相关P2P资金违规进入楼市进行打击，有利于防范互金行业的一些泡沫进入房地产市场，这对房地产市场的健康发展无疑是有利的。未来房产中介在进行项目推介或提供相关服务时，可能会趋于低调，有利于促进其采取合规的营销、经营模式。

巩固楼市调控效果，互联网金融能做什么？

　　来源 | 洪言微语（ID：hongyanweiyu）

　　作者 | 薛洪言（苏宁金融研究院高级研究员）

　　十一期间，多地重新祭出限购限贷的大棒，狙击楼市资金炒作，抑制了房价的泡沫式上涨，成交量和房价已经明显下降。日前，国家统计局新闻发言人盛来运也表示，从部分数据的监测情况来看，楼市调控取得了初步的成效，房地产市场高烧开始在退，房价走势开始趋稳。然而，从历史经验上看，限购限贷的效果并不算好，政策期间确有明显的效果，但一旦放松限制，很容易再次反弹甚至是报复式增长。因此，从中长期调控效果巩固的角度考虑，我们还需要重点探讨历次调控中楼市反弹的成因，并采取针对性措施提早预防。

　　在笔者看来，问题的症结出在货币传导机制上。央行的货币政策是需要传导的，需要依赖银行转化为贷款融资、依赖债券市场转化为企业债券融资，若传导渠道出了问题，货币脱实向虚，作为不多的蓄水池之一，一二线城市的房价并不好控制。资金如水，可疏而导之，不可堵而截之，传统的货币传导机制出现问题，倒逼政策提高对新型货币传导渠道的容忍度，可能为正接受严厉监管的互联网金融带来新的转机。

1资金脱实就虚

　　近年来，实体经济持续低迷，生产者价格指数PPI曾连续54个月下降，房租和人力成本却逐年攀升，实业回报率降低。在此背景下，社会投资意愿和银行放贷意愿双双下降，资金脱实向虚，流向投机领域，一度出现了“辛苦创业不如倒腾几套房”的怪现象。这一点已无需赘述，简要示例如下：

　　2014年下半年，银行不良率攀升趋势确立，股市成了资金的避险池。以央行11月21日的降息为起点，A股开启了一轮牛市，牛市的逻辑正是低利率（翻看当时的文章，不少人已经在鼓吹零利率）；2015年6月，股市崩盘，楼市接棒市场投机资金，一二线城市的房地产开启了一波令人瞠目结舌的涨势。除了投机性领域，产能过剩领域的债务循环也是资金的一大去处。这部分资金虽然流向了实体经济，作用只是维持过剩企业的僵而不死，无益于经济的结构转型，同样属于无效资金。

　　当前，实体经济正在进行着艰难的改革和升级，需要孕育新模式、新业态，需要大量资金的支持，驱赶资金脱虚成了当务之急。为驱赶资金脱虚，监管当局在政策上频频发力。示例如下：

　　4月21日，三大期货商品交易所接连上调部分品种保证金水平、手续费费率以及涨跌幅限制，以给狂热的期货市场降温；

　　5月6日，央行和银监会就加强票据业务监管、规范业务开展等事项进行通知，防范和控制票据业务风险，落实金融支持实体经济发展的政策要求；同日，证监会称，正对中国企业海外退市通过IPO并购重组等回到A股上市研究分析，以打击A股市场壳资源炒作的投机氛围；

　　6月24日，央行行长周小川在华盛顿出席国际货币基金组织（IMF）举办的中央银行政策研讨活动时，明确表示我们应对影子银行保持高度关注；

　　7月15日，证监会出台《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》，明确股票类、混合类结构化资产管理计划的杠杆倍数不得超过1倍，而此前这类产品的杠杆倍数可以做到10倍；

　　8月24日，银监会正式发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，严禁网贷机构向借款用途为投资股票、场外配资、期货合约、结构化产品及其他衍生品等高风险的融资提供信息中介服务；

　　自9月30日起直至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策；

　　10月13日，国务院正式发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确要求“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务”；

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　　上述政策以把资金赶出投机领域为目的，脱虚的效果不难达到，但要把流出的资金赶向实体经济并不容易。在社会融资各渠道中，人民币贷款占比高达70%以上，然而受不良高发等因素影响，银行融资渠道出现了问题。

2货币流通机制的症结

　　自2013年以来，宏观经济的持续低迷开始向金融业传导，不良资产攀升和盈利增速的下滑逐步成为了行业新常态。截止2016年上半年，商业银行实现净利润8991亿元，同比增长3.17%；不良率1.75%，同比增长0.25个百分点，较2015年末增长0.08个百分点；拨备覆盖率为175.96%，同比下降22.43个百分点，较2015年末下降5.22个百分点。

　　在此背景下，以商业银行为代表的传统货币流通渠道，在传统产业上投入日趋谨慎，在新兴产业上则尚未找到有效的投入渠道，结果是货币资金流向实体产业的通道受阻，成为当前货币流通机制面临的主要症结。

　　在传统产业上，不良率高企催生了银行慎贷情绪，银行贷款新增主要来自消费贷款和住房贷款，对传统产业支持力度下降。数据显示，2016年1-9月，国内新增人民币贷款10.16万亿元，其中个人贷款新增占比46.46%，同比增长16.16个百分点。在个人贷款新增中，89%为中长期贷款，主要是房地产相关贷款。

　　在新兴产业上，商业银行并未找到有效的业务开展模式。以科技型产业为例，为支持科技型中小企业，商业银行曾陆续推出了一些明星产品，如中小企业科技贷等，不过授信准入条件仍相当苛刻。在客户准入上，一般只接受国家级园区内的重点企业，且要求企业有盈利能力；在风险缓释上，普遍采用与地方政府、园区、担保公司、保险公司等多方合作的形式，综合采用风险补偿基金、引入保险与担保等进行风险缓释，未有根本性创新。这种层层叠加的风险缓释手段，变相提高了企业融资成本，且资金的风险偏好未有改变，鼓励企业追求规模和盈利，反而降低了企业在技术开发和创新上的积极性。

　　以银行为主的传统融资模式出了问题，短期内难以解决，市场需要找到新的资金流入实体经济的模式。

3巩固楼市调控效果，互联网金融能做什么？

　　在此背景下，我们不得不重新审视互联网金融在助力资金脱虚向实中的作用。控制房价上涨以抑制资金脱实向虚为前提，促进资金流向实业需要重新梳理货币传导机制，在以银行业为代表的传统机制受阻的背景下，以互联网金融为代表的新型货币传导机制应受到更多的重视。在笔者看来，近年来，互联网金融在服务实体经济方面持续进行模式创新，为资金流入实体经济打开了新的空间，具体来说，主要集中在三大领域。

　　核心企业主导的供应链金融，是互联网金融支持实体经济的重大模式创新。当前，实体企业涉足互联网金融成为企业转型的时髦之举，供应链金融是基本的切入点。供应链金融的主要模式是核心企业利用其高信用优势获取廉价资金（如银行贷款、债券融资甚至股权融资等），凭借其在生产经营过程中对上下游企业的精准信用把控，为产业链企业提供低成本融资服务。这种核心企业主导的供应链金融，解决了产业链上下游企业因信息不对称导致的融资难和融资贵问题，是互联网金融支持实体经济的一大模式创新。

　　基于场景的互联网消费金融，逐步成为除住房贷款外居民部门加杠杆的主要渠道。实体企业去库存，离不开终端消费的支撑，消费的快速增长依赖于收入增速。收入快速增长，指望涨工资是不可行的，居民加杠杆（即消费贷款）成为唯一可行的渠道（当然，股市的财富效应也可以，不过不是本文要论述的重点）。蚂蚁花呗、苏宁任性付、京东白条等电商系消费金融产品以及基于3C消费的各类分期公司的分期产品，内嵌于闭环的消费场景，风险可控，且贷款可百分百转化为消费，正逐步成为个人加杠杆的主流渠道。

　　新产业发展需要互联网金融的助力。经济转型的希望在新产业，新产业成功的希望在于融资渠道的畅通。当前，以风险资本为代表的股权类投资在助力新产业发展上发挥了重要作用，而债权类融资仍处于缺位的状态。破局之道，是降低债权资金的风险偏好，如通过与股权投资资金结合，债权资金有优先权，谋求获取固定收益；股权类资金为次级权益，谋求获取动态收益。用股权类资金的高风险偏好来提高企业融入资金的风险偏好，对中小科技型企业的研发支出和技术创新具有更高的容忍度，助力中小科技型企业创新发展。相比传统银行业，在作为债权资金主体与股权类资金的合作上，互联网金融主体具有更高的风险偏好和更为灵活的机制，在投贷联动等助力新产业发展的新融资模式上有着更大的发展前景。

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