想要控制房价到合理水平 中国政府得做这八件事 关于中国楼市的三个奇特说法

　　想要控制房价到合理水平 中国政府得做这八件事

　　北京师范大学教授 钟伟

　　过去两年中国涉房政策并无重大偏差

　　我们倾向于认为在过去的两年多时间直至现在，中国房地产市场的波动是全球资产价格泡沫的一部分。

　　一个隐含的趋势就是中国的经济走向是L型，中国的流动性将维持稳定偏宽，且市场无风险利率仍有逐步下行的余地，同时人民币汇率趋软和资本管制趋严，这些都催生了中国高净值人群在没有其他可选资产的情况之下，在重点城市、重点区域投资性购房的热情。

　　因此，在过去两年，中国楼市波动的一小部分原因是2014年下半年开始一些涉房政策的微调，但主要还是由经济增长、产能过剩、流动性量价齐宽和汇率走软等多种因素共同推动的，资产荒下的房地产配置有不得已的原因。

　　这同时也折射出，在过去两年中国楼市剧烈波动和涉房调控政策之间并没有什么特别直接的关系，甚至和2016年初以银行为主角的限购限贷措施的放松也并非决定性因素。或者说，重点城市房价上涨并不意味着过去两年涉房调控政策有什么重大偏差。

　　2016年以来，尤其是2016年9月份到现在，中国有20多个城市陆续推出了地方的房地产调控政策。这些政策也是必要的，但同时也要对其进行冷静评估。地方政府之所以出台这些政策，可能是出于多方面考虑，比如中央政府的问责压力，比如地方政府不希望房地产市场过热和透支未来等。

　　此外，20多个城市推出所谓史上最严厉调控的说法也有一些夸张，地方政府在土地出让、涉房税费方面和开发商有很多一致利益，其推出的一系列措施其实是给猛烈喷发中的房地产需求加上了一个泄压阀，目的是使房地产需求的释放更平稳更长久，这些短期调控措施不太可能导致地方房地产市场从高潮直接陷入冰冻。

　　过去两年中国房地产市场由冷到相对温和的升温的过程，以及伴随着局部城市房价由飙升向缓涨的过程，不意味着中国政府涉房调控政策有重大偏差。

　　在此举一个小例子。有很多人以赞扬重庆房价，来谴责北京房价，但这种赞美和谴责很可能是无聊的。

　　重庆土地和房屋供过于求，强势企事业单位自建房一度盛行，周边人群收入水平较低，重庆住房需求也高度本地化。在过去七八年间，在重庆从事房地产开发获得收益是非常困难的，这折射出城市整体资源的不足和供求关系。而北京、上海的情况与重庆截然相反，所以不同城市的地方政府在房地产领域面临的问题不一。

　　中国楼市调控的八个短期措施

　　首先，围绕土地出让避免地方官商利益结盟。地方政府的土地出让行为应该更加规范和透明。

　　今年以来，在重点城市出现了高价地块的现象，给房地产市场起了很不好的示范作用。我们不清楚在这些高价地块背后，地方政府和土地招拍挂相关企业之间是否有什么私下承诺，倘若地方政府作出了关于给予开发商税费、公共服务等方面的优惠许诺，则无论这种许诺是口头的，政府会议纪要形式的还是其他方式的，都应将私底下的优惠阳光化，拿到桌面上来作政策公示。

　　第二，严控开发商土地举牌资金来源。要继续严厉规范和控制开发商的财务杠杆。

　　过去，开发商的财务杠杆被控制在自有资金率必须在35%或以上。目前由于在重点城市投资所需要的资金投入较大、项目风险较大，所以开发商一般倾向于联合投标，近年来又出现一些金融机构的资管计划、结构性产品被用来对接土地招投标的资金来源。应当规范和强调对房地产开发企业的财务杠杆的严控，阻止金融机构通过结构性产品、资管计划去给开发商资金加杠杆。

　　第三，对重点城市和区域的限购、限贷政策要长期化、规范化、透明化。

　　大城市的发展要综合均衡考虑环境的承载能力和产业的转型升级、公共资源的投入能力、人均财富的集聚等，这意味着大城市持续长久的限购、限贷是不可避免的。

　　第四，购房者首付比例和房贷额度双限控制。

　　住房按揭贷款要特别注重购房者的收入是否真实。过去一段时间，房价的上涨令一些购房者开出虚假收入证明，加之商业银行对购房者按揭贷款的授予总额控制不力，因此出现了首付之外的70%都任意放贷的情况，这种做法值得斟酌。

　　假设大城市熟练劳动力一生的工作年限大约为30年，其能拿出购房资金的期限不会超过15年，京沪目前年轻白领的平均月薪不足万元，相应地，银行对于住房按揭贷款申请者最多只能提供180个月的贷款，即即便在京沪深，通常普通房贷的上限也不应超过180万元。

　　同时，如果有的收入证明是虚假的，那么出具收入证明的单位应负有连带责任，以保证房地产按揭贷款不对购房者过度加杠杆；也避免都市购房群体的购房行为建立在父母向子女的财富转移之上。这种既看首付又看收入的双限措施，可能会使相当部分在大都市的年轻人呈现出不具备购房能力的资质，并有可能最终离开大都市。

　　第五，在全国考虑征收房屋空置税。

　　具体征收办法可以根据水电、燃气的使用量确定该商品房是否空置，如果空置就应强行收取空置费，迫使业主对房屋进行出租，没有缴纳空置费的房屋在交易过户的时候应该予以限制。

　　同时，为了增加持有环节成本，也应该在商品房的交易和持有环节要求业主购买房屋保险。随着城市环境和居住人群越来越复杂，不动产受到意外损害的情况还是会频繁发生的，因此要求业主购买房屋财产保险，也许是可取的。

　　第六，规范住宅租赁市场。

　　对于租房者权益的规范、鼓励和保护。目前中国住宅租赁市场非常不成熟、不规范。

　　绝大多数西方城市，尤其是纽约、多伦多、伦敦、东京这些国际大都市，对租房合约、租房者的权利和租金价格等都有比较明确的保护，一般来说要求租期一年以上，租金价格每年上涨幅度不超过5%，同时业主通常无法随意驱离租户。

　　只有规范、稳定的和合理的租约制定和执行，才能使得租房市场平稳有序发展。在中国，由于租户相对处于弱势，租房市场较为混乱，迫使相当部分的租房者最终不得不挤入购房者的行列。

　　第七，废止无业无收入成年子女的购房指标。

　　通常，中国的父母会为刚刚年满18岁，没有工作和收入来源的子女购买商品房，这使得年满18岁的子女蜕变一个购房指标。年满18岁的年轻人可以购房，但是否有购房资格要看其本身是否有稳定的工作、社保缴费记录，以及长远职业规划等等。刚刚年满18岁，且没有工作和收入来源的年轻人不应自动拥有购房资格。

　　第八，考虑推出遗产税。

　　遗产税是国税不是地税，对于活着的人的生存福利没有任何损害。遗产税可以规定额度比较高的扣除额和免税额，这样对于中低收入阶层基本上是免税的。遗产税对于特别富裕的人群可能会有一些损害，但不劳而获的遗产继承本身应该受到限制，遗产税也许能够缓解中国巨富阶层过多拥有城市住房资源，避免贫富分化和阶层纵向流动的凝固化。

　　钟伟： 关于中国楼市的三个奇特说法

　　导读：总体来看，中国房地产泡沫是全球量宽之后资产泡沫的一部分，并且是波动性更大、冷热失衡程度更高的一个泡沫。

　　繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富、资源和梦想不断吞噬进来；同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去，房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城、农村等区域割裂；高收入人群和普罗大众阶层割裂的问题。

　　关于中国楼市的三个奇特说法

　　说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。

　　撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。

　　如何看待这种惊人的变化？也许有两个视角，一个视角是中国的现状是：在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中推动了人才、财富、创新向京沪深持续集中。

　　另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的失衡，核心区建设和行政区划反差过于大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。

　　由于大都市化，教育、医疗、资讯、资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部及其带来的就业资源等，几乎都集中在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。

　　更进一步，大都市自身的空间布局也是有着较大差异性的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其行政区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个非常狭窄的区域，只占北京行政区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价非常昂贵。

　　大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。深圳、上海、北京这些城市，看起来是一个青壮年城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，超越东京、新加坡、中国香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约、伦敦等相媲美。

　　目前，中国内地这些重点城市已经表现出非常蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。

　　说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。

　　尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多考究的。一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，如果将新房涨价归结于中介，有些难堪。

　　二是中介的盈利冲动主要源自推动交易，而非推高房价。因房地产中介服务于买方和卖方两个市场，并且几乎没有房地产中介能够在区域市场形成垄断，尤其是对房源的垄断，因此，房地产中介对二手房并没有价格上的决定权，他们是交易的参与和推动者，无法偏向于买方或卖方中的任何一方。其对促成交易收取佣金的兴趣，远远大过了高价售房。

　　三是所谓中介机构的加杠杆行为。其中比较典型的就是房地产中介推出一些如加成贷、过桥贷、赎楼贷等金融工具，帮助推高了房价，同时增加二手房购房者的金融杠杆等等。但是上述做法经过央行和银监会的整顿后，在今年7月末8月初，中介机构的二手房金融服务基本被叫停。

　　在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加杠杆融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加杠杆资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。

　　因此，从市场地位，利益驱动和加杠杆能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散布的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。

　　说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。

　　这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。

　　我们可以从三个视角来观察高房价大都市和实体经济之间的关联性：一是房地产是否吸纳了较多流动性，导致实体经济融资困难？二是房地产是否驱使实体经济无心主业，转而进入房地产？三是房地产是否推高了工业用地成本，从而增加了实体经济的负担？

　　从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。

　　央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。

　　从房地产升温是否导致实体经济无心主业的情况看，这也仅仅是一种设想。

　　在2010年之前，确实有不少工业企业偏离主营业务，转战房地产开发的情况。但此后经治理，大多数央企逐步退出了房地产开发。近五六年来，地产开发风险不断上升，房地产开发企业整体过剩，甚至在北京，过去两年也有近900家开发商逐步注销退出。在当下地产升温时，我们很少听到实体企业无心主业，尝试以巨资组建房地产开发企业的例子。甚至中国大型开发商本身也在不断向海外、向金融、向多业并举转型。从全国的情况看，从上市房企的情况看，中国开发商队伍已过于庞大，需要进入兼并重组，转型退出的萎缩阶段。

　　从高房价大都市和实体经济竞争能力之间的关系看，两者也不密切相关。我们看一下全球高房价的地区，如伦敦、东京、西雅图、纽约、旧金山等城市，基本上都没有传统制造业的容身之处，这些城市周边集聚的都是高精尖企业，所吸引的人群也具有高智慧、高收入、高忍耐力和专注力等特点。传统制造业在一线城市重点区域去生产布局这个设想本身就是不切实际的。华为虽然是我国IT企业中的翘楚，它的研发也带有高科技色彩，但其生产很大程度上仍属传统制造业的一部分。

　　放眼全国，交通物流便利、厂房设施齐全、上下游产业配套完整、地价低廉的工业园区和开发园区比比皆是，且其中大多数处于低效运作状态。中国制造业，尤其是附加值不高的传统制造业企业，没有必要非得挤在北、上、广、深去发展。

　　因此，无论从资金配置、主营业务，还是产业选址看，制造业竞争能力和局部城市高房价，这两者之间并无特别相关。传统产业分布到中国使用效率还不高的工业园区、开发园区，可能是更好更合理的布局。少数大都市的高房价和中国实体经济核心竞争力之间关系并不密切，反过来，建立在低地租甚或零地租而强化自身竞争能力的制造业，也必然没有远大前途。房地产的回暖到底有助于拉动实体经济回升，还是将实体经济推入更深深渊？当下大都市高房价主要抑制的可能是大都市的普通服务业，也可能抑制了大都市居民的消费能力。

　　总体来看，中国房地产泡沫是全球量宽之后资产泡沫的一部分，并且是波动性更大、冷热失衡程度更高的一个泡沫。

　　它典型的是一种货币现象，折射出中国高净值人群在资产荒和资本管制背景下的焦虑；折射出中国在大都市化、城市群和新型城镇化这三条可选道路上的犹豫不决；折射出部分大城市汲取了过多的公共和私人部门的优质资源。

　　在这一过程中，它和实体经济的运行、资金脱虚入实等命题关联不紧密；另外，由于高房价仅局限在重点城市重点区域，因此它和中国绝大多数普通民众的生活也没有紧密关联。高房价更多是民众和媒体在茶余饭后的谈资。

　　借力楼市长效调控机制，引导楼市软着陆

　　国内一些媒体和学者认为，中国目前的房地产市场是有史以来最大的，已经超越1994年的日本以及2008年的美国，成为影响全球经济增长和金融稳定的最大不确定因素。

　　我们对于中国房地产市场，尤其是大都市的高房价也比较忧虑，同时也主张对以楼市为代表的资产价格予以及时谨慎的短期和长效的机制性调控，但是对于上述说法，我们还是倾向于认为过于夸张。

　　引发关于“中国楼市泡沫已是史上最大”这种担忧的导火索，在于2016年9月的单月信贷投向中，有高达七成资金流入了个人按揭领域。

　　关于这一点，我们需要从个人住房贷款的存量和增量两个视角去观察中国居民户在这轮楼市热潮中的金融风险。

　　从存量角度的观察是，中国居民对房贷的整体承受能力仍稳健，而不是脆弱。我们可以将中国居民净储蓄状况和中国房地产销售状况做一个大概的比较：目前中国个人住房按揭贷款大约为16万亿，加上公积金不会超过20万亿。在商业银行的存款这一侧，居民储蓄总额接近60万亿。

　　可以看到，按揭贷款和居民银行储蓄之比大约是30%。尽管2015年的股市波动给普通散户和白领的个人财富带来了较大影响，但当年中国居民储蓄仍然增加了大约4万亿。2015年，全国房地产销售面积不超过13亿平米，销售金额大约9万亿元。可以看到，十万多亿的城镇居民年收入，和60万亿且年增长在4万亿以上的银行储蓄存款，是在支撑一个每年销售面积13亿平米左右、销售金额9万亿左右的房地产市场的大背景下取得的。到目前为止，中国居民的高储蓄率拐点并不明显。

　　从居民加杠杆的情况来看，我们认为2016年房地产的销售面积和销售金额增长不会太大。中国居民的收入、储蓄、储蓄率大致可以支撑目前的房屋贷款余额。

　　从增量角度的观察是，中国居民仍然持有谨慎负债的惯性。当下在中国申请按揭贷款的平均年限大约在20年，其中大部分合约都在大约8年内被全额提前还贷。2016年前3个季度，居民户存款增4.7万亿，房贷增4.2万亿。相比之下，前3季度商品房新房销售近8万亿，即便不考虑二手房交易，居民当期按揭率也在50%，按揭贷款占同期信贷新增约40%。从历史数据看，居民商贷和公积金贷款，和相对应的商品房销售额，房屋市值相比，仍相当稳健。

　　我们也不妨看一下中国人民银行周小川行长在今年上半年的一段表述：他认为中国居民和西方大约40%-50%的贷款投向住房按揭贷款不同，中国目前这一比例还不超过20%，中国居民仍然具有一定的购房和消费加杠杆空间，这种描述是合现实和理性的。

　　总体来看，中国房地产现在的销售面积和销售金额，与中国居民收入增长及储蓄状况之间并没有出现非常明显的脱节。呈现明显脱节的仍然是大都市和重点城市。

　　高房价所诱发的资产泡沫总是令人苦恼的，但宏观政策的选择也总是只能诸害相权择其轻。日本及中国香港的经验都表明，房地产泡沫破灭所带来的危害比高房价带来的危害有过之而无不及。几年前，前任银监会主席曾放言中国房价下跌30%甚至更多，对中国银行业的稳健也没有什么影响。但由于房价进一步大幅上涨，我们今天可能需要重新对其进行压力测试。由于房地产行业上下游的带动链条比较长，同时，地产是商业银行发生信贷违约时最重要的一个还款来源，如果商品房价格出现剧烈调整，以厂房设备为抵押物的实体企业贷款也会随之减值并陷入风险。

　　所以总体上来说，我们对于房地产泡沫的破裂要抱有比对高房价更加谨慎和警惕之心。建立楼市长效调控机制，引导楼市软着陆，避免局部楼市投资过热引发系统性风险，应当仍是主攻方向。

　　(本文作者介绍：北京师范大学经济与工商管理学院教授、平安证券研究所首席经济学家)

　　免责声明：版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系“中国资本联盟”认领（可发邮至：cacnorg@163.com或直接在公众号留言），如觉侵权，敬请通知“中国资本联盟”我们会在第一时间删除。谢谢！平台微信公众账号：CACNORG。（投稿、商务合作（微信号：ccuorg）、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、平台免费发送。）发送邮箱：cacnorg@163.com）

　　更多金融资本资讯，案例、法规、分析、干货、PE/VC、IPO、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、融资租赁、小贷、保险、财富管理、互联网金融、创业孵化等，学习、交流，尽在《华夏资本联盟》官网：www.ccuorg.com（投稿、商务合作、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、官网免费刊登。）发送邮箱：ccuorg@163.com）敬请点击“阅读原文”链接，精彩无限……