为什么我认为2016年就是房价的拐点？-搜狐

　　文章转载自微信公众号“路财主A”，作者：路瑞锁，已获授权转载。文章观点不代表米筐投资立场。

　　前几天写文章，留了个小尾巴，说相关数据分析留到下一篇文章，就这样，我这开始了累到吐血的查资料、扒数据的过程。

　　根据那篇“数学模型告诉你，房价牛市为什么会死在2016年？”，只要房价上涨超过利率，只要银行持续提供为房产商和居民部门提供信贷，房价的拐点从来不会出现在房产商和银行那边，而是取决于居民部门存款和收入的现金水平，与需要支付的首付、贷款本金和利息的对比……

　　上面短短几句话，已经简单总结了到底什么情况下房价会出现拐点？

　　1）银行体系大幅度提高利率，让房价上涨可能赶不上贷款利率；

　　2）房价持续快速上涨，导致风险累积，银行体系拒绝继续放贷；

　　3）房价过高导致贷款本金及利息支出增加，杠杆已达极限，“新韭菜们”的收入水平跟不上，想买房也心有余而力不足；

　　4）房价过高，居民储蓄和存款不足以支付首付；

　　5）还有一种情况，需求房子的人变少，房子从稀缺品变为丰裕品；

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　　然后，世上再无接盘侠，房价就这样的被你征服，不知不觉走到了拐点……

　　第一种可能，你就死了这条心吧，天朝的政府恨不得让房价持续上涨1万年！

　　第二种可能，目前已经在调控中出现，但你也不要太当真！那只是给你做做样子，目标还是为了让房价更好、更平稳、更持久的上涨。要知道，我们的央行向来和政府穿一条裤子的，地方政府踩油门，中央政府点刹车，央行则是在一边上敲锣打鼓帮腔鼓动——以前的每一次调控，不都是这样的结果么？

　　第三种情况，其实是看居民的收入水平能不能与贷款所造成的利息本金支付相匹配的，如果严重的不能匹配，那么房价的拐点就会出现。

　　第四种情况，其实是看居民的存款与房价的比较，当大多数人榨干七大姑八大姨的钱，用来支付房子首付依然不够的时候，房价也就到头了。

　　第五种情况，其实就是判断买房适龄人口在什么时候到达顶点，然后与房子供应的情况进行一个匹配和对比。

　　第一种与第二种情况，大家都知道是有坏人在作祟，不可能会导致房价出现拐点，更是有无数人从各个角度做过无比深入的分析，我们就不再讨论。我们所讨论的是后三种情况，每一种情况我都会专门写一篇文章，今天呢，先讨论第三种情况——收入与债务的匹配问题。

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　　先来看收入。

　　根据国家统计局公布数据，2015年中国城镇居民人均可支配收入31195元，农村居民人均可支配收入11422元，全国居民人均可支配收入21966元，然后乘以13.68亿人口，全国居民每年的可支配收入为30.05万亿元（2015年中国GDP为67.67万亿元）。

　　罪恶的资本主义国家很腐朽，所以一般情况下居民的可支配收入占GDP70%左右；先进的社会主义国家很特色，所以2015年中国居民可支配收入占GDP比例只有44.4%。

　　说到收入，额外要强调一下：因为我们讨论的房价是城市房价，所以我们将集中讨论城镇居民收入，忽略农村居民收入——请相信我们绝不是歧视农村，而是有人在歧视农村，因为全体农民的可支配收入加起来也只不过是城镇居民收入的1/4，而且小产权房不能得到承认，也无法得到银行体系提供的信贷资源……

　　再来说负债。

　　中国家庭负债（居民贷款）2008年是5.7万亿元，现在呢，是32.2万亿元，上升为原来的5.6倍（同期人民币广义货币量仅从47万亿增加到152万亿，增长为3.2倍），与GDP的比值达到了近50%——特别2016年以来，中国新增债务绝大部分都是家庭债务，居民部门的新增贷款占到整个社会新增贷款的80%以上（下图是最新的10月份新增贷款结构）！

　　有人说，没事，要是看看世界各国居民部门的债务水平，中国属于中等（见下图）……

　　不得不说，这个观点会严重误导大家。

　　首先要说的是，上图显示的是中国2015年末的水平，现在这个数据已经变为47.3%，10个月时间，债务占比暴增了近20%！

　　其次，发达国家居民债务比率较高，是因为发达国家有完善的社会信用体系，不仅城镇人口占比高，而且全社会人人可以得到信贷——与罪恶的资本主义国家不同，在中国，有能力有资格负债加杠杆的只有城镇居民，泥腿子农民你有什么资格借钱加杠杆？！这样一来，我们伟大祖国拥有城镇户籍可以贷款可以加杠杆的人还不足总人口的50%，所以当你看到中国的居民部门债务比率数据，如果想与发达国家对比分析，请自动把数据乘以2。

　　最后，还是要对比城镇居民的可支配收入水平——2015年中国城镇居民人均可支配收入为31195元，按照7.7亿城镇常住居民（就不说只计算城镇户籍人口了）计算，城镇居民债务水平与人均可支配收入的比值现在达到了134%……

　　134%是个什么水平呢？

　　与国内历史比，2008年这个数据仅为68%；与国际水平比，2007年美国爆发次贷危机前夕，居民债务与可支配收入是138%，你说说现在是个什么水平？

　　不仅仅是美国！

　　几乎所有的经济体，在居民债务水平达到居民可支配收入130%以上之后，其房价基本都停止了增长——原因正是我在那个小模型中所展示的过程，当债务负担和利息，足以压垮居民收入水平的时候，房价就到达了拐点！

　　下图是2002-2014年居民部门债务总额与可支配收入比接近达到或超越130%的经济体，你可以去查阅一下这些经济体有哪个的房价还能呼呼呼的增长？

　　然后，专门说说房贷与还款负担。

　　这里要引入一个数据，房屋贷款每年的本金和利息负担应该占可支配收入的比例，国际上一般认为30%以下较为健康，超过30%就不好说了——广发证券做过测算，美国在泡沫高峰时家庭住房按揭贷款负担达到32%，日本在泡沫高峰时达到45%……

　　当然，所有帝国主义都是纸老虎，与天朝相比，他们实在图样图森破！

　　根据广发证券的测算，2016年我国居民家庭按揭贷款占城镇居民可支配收入的比重就会达到39%。

　　嗯，39%，比美帝的高潮低，比日帝的高潮低，难道还可以再坚挺两年？

　　就像一个人正常体温是37度，高烧到42度就会确定导致死亡，40度高烧死亡也是普遍现象，而2016年中国房地产就是41度的高烧，你说它还可以再坚挺？

　　从宏观上的房贷余额与居民可支配收入比来看，美国房贷收入在00年之前基本稳定在0.6左右，从01年开始持续飙升，居民偿付房贷的能力持续恶化，到07年这一比值冲高至1.0，然后泡沫破灭，随后大幅回落到泡沫爆发前的水平；日本房贷收入比则从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍有增无减，直到00年达到0.6左右后增速才趋缓。