)来源：上海陆家嘴并购联盟
一条消息，震惊一个城市，也震惊了房地产和金融两个大圈子的所有人！
11月28日，驻济南各大银行突然集体下发紧急通知，即日起至30日，各分支机构全面暂停房贷业务，不管是几套房，公积金贷款不受影响。
一位城商行历下区某营业部负责人向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，暂停的不只房贷业务，还有消费贷，如此严厉的政策，济南还是首次遇到。
此外，包括中国银行、浦发银行等在内的多家银行驻济南分支机构人士，同样向记者证实了该消息。
来自国家统计局数据显示，10月份济南新建商品住宅价格环比上涨3.4%，虽比9月5.2%的涨幅已经回落，但在全国70个大中城市中仍排名第四。
一位大型房企相关人士向记者表示，近期济南的房地产调控正在加码，包括购房所需要的限贷限购证明，每天都有数量限制。
月底前房贷一律暂停
本已经和客户约定签约，但让张桐没想到的是，11月份即将完美收官的计划，会因一个电话让他措手不及。
11月29日上午10时许，张桐突然接到分行信贷处的电话通知，“暂停一切房贷、消费贷业务，这种限贷政策，济南还是首次遇到。”
据每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者了解，收到同样的通知的，不只是张桐所在的银行，各大银行驻济南的分支机构，在11月28日都陆续接到了上级下发的紧急通知。
《生活日报》报道显示，通知内容非常简短，核心意思就是：月底前，住房贷款一律暂停发放，包括一手房、二手房，以及相关的消费贷款。
一家国有大行的《重要通知》显示，从通知下发之时起，立即执行。措辞严厉地明确规定，未经同意擅自发放贷款的，严肃追求相关人员责任。通知标题后面加了三个叹号。
另外一家银行则是29日上午发出的通知，只有短短几句话，口径基本一致，济南地区全部机构暂停发放个人住房按揭贷款，纯公积金贷款不受影响。
“这次与之前的限贷不一样，是全面停贷。不管是首套房还是二套房、三套房，都不放款了。”张桐向记者表示，通知没有说明停贷的原因。
不过，包括张桐在内的多位圈内人士认为，济南房价已连涨15个月，此次限贷应该与房地产调控有关，政策的源头应该在银监部门。
就在10天前，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，当月济南环比上涨3.4%，根据往期数据，济南的新房价格已连涨15个月。
▲济南房价走势图（数据来源：山东商报）
对此，一位房产中介向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，2016年初济南东部房价6000元/平方米的楼盘，经过“爆发”式上涨，带“火”了整个济南房地产市场，原本单价在5000元~6000元/平方米的济南西部高铁站片区，房价已有过万的势头。
针对济南近乎疯狂的房价，山东大学经济学院教授李铁岗分析说，“今天房价的非理性增长，实际是在透支未来房地产市场的发展。”
不过，“疯狂”的涨势，也引起了监管部门注意。11月11日，银监会向包括济南在内的16个房价上涨过快城市的银监局下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》。
记者注意到，银监会要求检查16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。
控制房贷规模狙击房价？
▲图片来源：东方IC
来自《生活日报》信息显示，上周开始，山东银监局开始在济南各大银行驻点专项检查房贷业务。有业内人士分析，这次突然全面暂停房贷，或与此有关。
济南地产圈的一位资深人士猜测，这也许与宏观调控有关，不排除一种可能性：通过控制贷款规模来加码楼市调控措施，以抑制房价过快上涨。
按照央行的报告，今年10月新增贷款6513亿元，企业中长期贷款大幅收缩，占比只有11%，而居民中长期贷款（主要是房贷）比重仍是高达75%。
对此，央行在报告中也着重指出，新房的成交量大，决定了房贷的规模大。房贷规模降下来了，楼市自然要降温。
▲数据来源：济南市银监局
11月29日，中国银行济南方面一位人士向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，此次济南暂停房贷，可能与央行考核各家银行存贷比例也有关联，这也是央行考核的重要标准。
在该人士看来，因为接近年底，各家银行的放款额度已经接近用完，此时采取这种政策，也是从银行资金安全把控上，进行一次摸排，进而加强风险把控。
不过，济南当地金融界人士对此有不同看法。“监管部门检查房贷业务，主要是防止杠杆过高引发系统性金融风险。房价不是银监会要考虑的问题。”
但在地产分析人士看来，几轮楼市调控政策下来，无不直接或间接地提高了开发商的融资成本，所以不排除地产企业采取降价措施，来尽快回笼资金。
事实上，暂停房贷的消息，在地产圈的影响远远大于金融圈。而对急于去库存回笼资金的一些房地产企业而言，这甚至让他们有些措手不及。
“暂停房贷？不可能吧？我们没听说这事呢！哪家银行？啥时候执行？”29日上午，一家大型房企人士向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者连发问号。
不过，联系近期的一系列政策，该人士对此次房贷暂停其实早有预期，“不可能一直停下去，考虑到今天已是29号，未来几天可能会有新的具体政策。”
之前，济南在9月28日发布“房八条”打击恶意炒房通知。10月2日，济南市政府办公厅再次发布地产调控通知，通过限购和限贷政策抑制房地产市场过热、价格上涨过快的现状。
张桐告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，根据10月2日的通知，首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。
此后，济南房地产调控政策逐渐加码。上述房企人士透露，近期济南本地对房地产的调控，正在逐渐收紧，比如购房网签所需要的限购限贷证明，最近都有数量控制。
在张桐看来，结合上次政策调整，现在也已经是月底，暂停房贷后将会有新的政策出台，“最快可能就是30号，最迟也将会在12月初的几天。”
“如果只停两三天的话，对楼盘来说没多大影响。只要别一直停下去就行。否则，连首套房也停贷，对于市场的打击是致命的。”上述房企人士如是称。
上海楼市调控，力度甚至超过北京
昨天（11月28日）晚上上海住建委公布房贷新政，突然调控，而这个力度甚至超过了北京：
一套首付也是35%，不但限贷，而且是认房又认贷，房和贷一个不合格都不行，首付直接50%，二套房利率还提高了10%。非普二套也直接干到了70%，而且公积金基本给废了，用了两次公积金的不管怎样，都不给贷款了，贷款余额倍数也从40倍降到了30倍。
而且上海还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然这个一直没怎么好好执行过。
算一笔账，上海一套房500万，如果是首套，35%首付，你至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000），而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过的，大概可能凤毛麟角了。
所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。
丨北上深房贷新政对比，上海最严
有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。
→ 北京9月30日房贷新政：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
→ 深圳国庆房贷新政：对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
结果是：
1.在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！
2.在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。
丨上海楼市或进入高位横盘模式
东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型购房冲击尤为明显。
举例来说，本来是通过卖掉一两套去凑首付，原来准备买1000万，你手里有300万，可以贷到7成，现在认房又认贷，1000万只能买600万的房。
对于首套房首付比例提高5%，其实心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万来算，多半成也就多20多万，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约，短期可能因为支付能力不够，暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了，马上会入市。公积金使用从原来余额的40倍，降低到30倍，降低了杠杆的使用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。
天津出台房贷新政：楼市降温，土地市场仍火热
同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。
→ 对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；
→ 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；
→ 但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
丨天津楼市降温，土地市场仍火热
天津房地产人士表示，本次差异化信贷政策力度有限，主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。
"十一"期间出台的相应调控政策后，天津市房地产市场有所降温，住房价格上涨势头得到控制。
不过，10月以来天津土地市场却一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出，房企仍然非常看好天津地产后市，积极在天津储备土地。
16重点城市需稳定房价，调控一波接一波
据昨天财新的消息，近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上。
齐俊杰认为：上述消息意思就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！所以这几个城市估计后面的调控会没完没了了，不把房价降下来，把金融风险释放出去誓不罢休。为此，需要各地积极配合工作，特别是要求对于民间金融以及中介公司的首付贷和各种金融衍生品的打击，中介黑榜估计以后每个月都会公布。
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