楼市调控再加码！上海、天津出重拳，限购又限贷，力度直逼北京

　　导读

　　11月28日晚楼市传来新消息：上海、天津限购政策再升级。

　　上海一套首付调至35%，限购限贷一个都不少，调控力度甚至超过北京。

　　近期楼市调控政策一波接一波，房地产市场是否会回归平稳呢？

　　上海楼市调控，力度甚至超过北京

　　11月28日晚上上海住建委公布房贷新政，突然调控，而这个力度甚至超过了北京：

　　一套首付也是35%，不但限贷，而且是认房又认贷，房和贷一个不合格都不行，首付直接50%，二套房利率还提高了10%。非普二套也直接干到了70%，而且公积金基本给废了，用了两次公积金的不管怎样，都不给贷款了，贷款余额倍数也从40倍降到了30倍。

　　而且上海还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然这个一直没怎么好好执行过。

　　算一笔账，上海一套房500万，如果是首套，35%首付，你至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000），而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过的，大概可能凤毛麟角了。

　　所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。

　　北上深房贷新政对比，上海最严

　　有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。

　　→ 北京9月30日房贷新政：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　→ 深圳国庆房贷新政：对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

　　结果是：

　　1.在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！

　　2.在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。

　　上海楼市或进入高位横盘模式

　　东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型购房冲击尤为明显。

　　举例来说，本来是通过卖掉一两套去凑首付，原来准备买1000万，你手里有300万，可以贷到7成，现在认房又认贷，1000万只能买600万的房。

　　对于首套房首付比例提高5%，其实心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万来算，多半成也就多20多万，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约，短期可能因为支付能力不够，暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了，马上会入市。公积金使用从原来余额的40倍，降低到30倍，降低了杠杆的使用。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。

　　天津出台房贷新政：

　　楼市降温，土地市场仍火热

　　同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。

　　→ 对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；

　　→ 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；

　　→ 但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　天津楼市降温，土地市场仍火热

　　天津房地产人士表示，本次差异化信贷政策力度有限，主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。

　　“十一”期间出台的相应调控政策后，天津市房地产市场有所降温，住房价格上涨势头得到控制。

　　不过，10月以来天津土地市场却一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出，房企仍然非常看好天津地产后市，积极在天津储备土地。

　　16重点城市需稳定房价，调控一波接一波

　　据财新的消息，近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上。

　　齐俊杰认为：上述消息意思就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！所以这几个城市估计后面的调控会没完没了了，不把房价降下来，把金融风险释放出去誓不罢休。为此，需要各地积极配合工作，特别是要求对于民间金融以及中介公司的首付贷和各种金融衍生品的打击，中介黑榜估计以后每个月都会公布。

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