)在当前的中国，旅居养老是一个越来越庞大的消费群体，庞大到无论旅行社还是地产商不仅无法忽视，还要将其视为大有潜力可挖的蓝海市场。然而，有需求并不等同于有市场，二者之间还横亘着很多障碍。
养老地产和旅游地产跨界融合形成“养老旅游地产”这个概念，至今还是个实实在在的新生事物——非但找不到一个成熟的标杆项目，甚至就连概念本身都没有一个公认的说法。
养老旅游地产不是单纯的概念组合
如果单纯从字面解释，从旅游地产的角度看，养老旅游仅仅是一种针对老年人的旅游形式；而从养老地产的角度看，养老旅游则是异地养老的形式之一。不管从哪个维度衡量，养老旅游这个概念的实质都是“养老”。
“养老”二字才是最主要的标签，然而在我国，旅游地产相比养老地产有着更成熟的操作手法和盈利模式，也有着更多的成功范例可以借鉴。因此，已经在做的“养老旅游地产”更多的是打着养老旗号的旅游地产，有些甚至只是纯粹的住宅开发。
养老旅游的概念可谓遍地开花。但讲到成功案例却乏善可陈，究其原因，很多项目尽管有优质自然资源做背书，却连最基本的交通、医疗等基础配套都无法保证，更不用提养老旅游所要提供的生活场景营造。结果就是空有养老旅游之名，却行郊区大盘之实，根本就无法满足养老居住的基本需求。单纯的养老地产、旅游地产概念上的“一加一”组合，只会放大项目的开发难度。
养老旅游地产的开发模式
目前我国的养老旅游地产尚处于起步阶段。严格地说，养老地产本身尚未找到成熟的开发和运营模式，仍在探讨和摸索中前行，更遑论较之更进一步的养老旅游地产了。如果对市场中养老旅游地产简单分类的话，大致有以下三种：
离城不离乡——自留地模式
自留地模式可类比城市南边的短途旅游。大城市带来的完善配套能够弥补养老旅游地产最大的短板。这种开发模式一般选址在距离城市一小时车程左右的郊区，有着与城市截然不同的资源环境，或山或水或森林，不一而足。此类养老旅游地产具备养老地产的典型特征，又适当结合了旅游资源，一般以农家社区形式出现，也包括一些大城市周边的大盘。
之所以称作离城不离乡，是因为此类项目是介于本地养老和异地养老之间的半异地模式，是旅游养老的需求对于政策不完备或家庭生活未完全独立的一种妥协。
离乡不离家——疗养地模式
度假疗养型地产开发则是针对身体状况不佳、对养生的需求高于观光的老年人们。其主要特点是建设大型养老基地，利用宜人的自然气候和生态环境给老年人以舒适的享受。最常见的包括冬季到海南、夏季到大连的候鸟式养老。这种模式以保健疗养为主，旅游观光为辅。
疗养地模式的养老旅游地产开发一般以出售带有产权的房屋为主，老年人买此房作为第二甚至第三居所。由于老年人会在居所里停留较长时间，因此此类房屋应按长期居所看待，建设大量生活配套，包括各类娱乐设施等。鉴于此类老年客群程度不乐观，在医疗配套上也应有针对性配置。
离家不离群——集散地模式
相对第一种模式，后两类同属于完全离家模式，更为贴近旅游养老的本质，所不同之处在于疗养地模式更偏重“养”，而集散地模式更偏重“旅”。这种模式针对的是刚刚离开工作岗位、步入老年群体、身体健康、热爱旅游的老年人。与呆在同一个舒适环境相比，他们更愿意拓宽眼界，丰富生活，体验更多的文化。
集散地模式的养老旅游地产开发往往以公寓为主，此类项目与疗养地模式的开发思路完全不同，选择产权式公寓作为主力产品会更有市场。此外，对于集散地模式来讲，由于在居所停留时间偏短，相比疗养地模式对于娱乐、教育等配套的要求相对较低，但应针对性地辅以旅游相关线路的引导，包括与旅游景点合作，为客户提供更便利的服务。
养老旅游地产的打造要点
从以上分析可以看出，养老旅游地产与单纯的养老地产和旅游地产都有着明显区别。那么，形成养老旅游地产的核心要素是什么？或者说在打造养老旅游地产的时候，需要把握哪些要求？
场景的切换感
旅游最重要的是场景的切换感。而养老旅游的核心也正是切换，这是它区别于在宅养老、社区养老和机构养老的关键所在。老年人之所以选择旅游养老而非在宅养老，关键是要感受和家中不一样的生活方式。以自然的代替城市的，以安静的代替喧嚣的，也正因为如此，养老旅游地产的选址尤为重要。
美国太阳城养老社区（Sun City）位于亚利桑那州的沙漠地带，城市密布棕榈树和各种热带沙漠植物，全年有300天以上的日照时间，这对老年人的慢性病治疗十分有利。它从选址上既远离城市，又有特色的环境，营造了一种完全不同的生活。从来到这里的第一天开始，老人们的人生就被分成截然不同的两个阶段。这种完全不同的体验吸引了众多老年人趋之若鹜，太阳城社区也由此成为全美及至全世界著名的养老社区典范。
配套的高比重
光是场景切换还不够，养老旅游地产还必须对老年人这一特殊受众给予特殊关照。对于养老旅游地产来说，对配套的要求会更上一个台阶。除了常规的适老性设计，对于老年人还需要特别设置有针对性的功能，比如医疗和救护机构，尤其是针对老年常见病症的急救设备等。换句话说，对于配套的要求，养老旅游地产高于单一的养老地产和旅游地产。
除了硬件以外，养老旅游地产项目在服务性配套上的要求也更高，一般侧重于养生、保健、培训、体育、娱乐等软性服务，并配备多项相应设施。这些软性服务是营造一种不同生活方式所必须的条件，是形成养老旅游物业的核心吸引力。
资源的互补性
游地产和养老地产从单打独斗到并肩作战，能否形成双剑合璧，就要看能否形成有效的配合。何谓有效的配合？答案是资源共享，短板互补。比如优美的自然资源，既是做旅游地产的必要条件，又是打造养老地产的良好基础，一项条件同时满足二者之需，这就是资源共享带来的优势。而短板互补，则是充分利用自身的长处来解决对方的短处。比如利用旅游地产的名目来取得土地，以规避养老地产拿地的尴尬等。
此外，从运营的长期性来看，旅游业本身具有季节性，在一年内不同时间的接待人数会有周期性的变化。而老年人有充足的可支配时间，基本不受公共假期影响，而且在旅游目的地停留时间较长，是旅游地产的最佳补充客群。如果动作得当，老年人可以使项目的设施设备和人力的利用率在时间轴上更为均质化。
结语
养老旅游地产看上去很美，但要走的路还很长。想要取得成功，就要跳出单纯的地产开发层面，打破盖房子和的卖房子的思维桎梏，从产业融合和产业运营的角度去动作。因为，养老旅游地产成功的关键不仅在于如何能够更好实现旅游和养老要素的有效结合，更在于配套设施和服务是否有足够的吸引力。我们期待有一天，老人所过的幸福生活会成为一种常态，届时那将是老人之幸，也是和谐社会之幸。
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