上海天津加入，楼市调控再升级，什么才是对炒房客的最后一击？

　　程凯

　　在10月份20多个一线、二线城市楼市限购限贷大幕启动之后，房地产市场的热度依然不减，调控结果依然不能让人满意，11月份后，若干城市调控再次升级，并可能蔓延到更多的城市。

　　先说结论，这对于购房刚需来说并不是坏事，即使是对在10月份之前才买房的刚需也不是太大问题，因为只要房价没有大跌，他们量入为出的还贷能力就没有问题。真正感到恐惧的，应该是炒房客，它们的杠杆最大，风险也最大，一旦房价在11月、12月之后不再上涨，他们炒房成本将不能被覆盖，不过对炒房客来说，最后一击还不是这里，而是未来的某一次加息。

　　11月调控升级的最强手，是从武汉开始的，“本地人禁买第三套，外地人需缴满两年社保”，然后是南京，一个批次的拍地，出现了开发商“买地”只能用自有资金的要求，现在轮到了上海和天津。

　　根据上海市住建委公布的新要求，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　天津同日也出台了差别化房贷新政，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%。

　　除了购房政策收紧，彭博一则报道援引知情人士的说法，楼市过热地区银行个人住房按揭贷款也被要求从紧，所有这一切都说明，政府调控楼市的决心有多坚决，短期之内恐怕就要见到一二线城市房价的全面滞涨甚至回调。

　　再重申一遍，这种局面出现，对于楼市刚需来说，是好事不是坏事，但对于炒房客来说，就是一场灾难，尤其是在调控之前几个月加大杠杆进场的炒房客来说更是如此。

　　房价不再上涨，炒房没有意义，但如果利率突然开始上升呢？那对于炒房客来说就是一场灭顶之灾了。当然，在宏观经济L型的背景之下，加息可能性小之又小，货币政策即使不再如此宽松，但是也不至于从紧，不过我们知道，市场的真实利率还是有其自身运行规律的，一旦钱紧，利率自然就紧。

　　美国大选特朗普的胜出，已经带来了一种全球通胀的预期，美联储年底加息的概率几乎到了百分之百，甚至有投行开始预测，美联储明年加息的次数将不是一次而是多次。在美国加息的预期之下，美元指数走强，由于土耳其货币里拉急剧贬值，土耳其央行甚至启动了近三年来的首次加息，将指标利率上调了50个基点。

　　就在这个当口，在欧洲央行准备决定是否在更长一段时间内维持低利率的时候，欧洲央行行长德拉吉突然就低利率对规模10万亿欧元的欧元区经济体所构成的风险发出了直接警告，表示长期低利率已经产生了让金融市场滋生风险的沃土，包括债务的不断累积和过度的风险承担行为。这是否也是对美元指数上涨的一种反应呢？

　　总之，投资楼市回报大，同时风险也大，尤其是对加了大比例杠杆的炒房客来说更是如此，楼市调控将打击这些炒房客，挤出市场泡沫，而更重要的是，房地产投资一定要考虑到利率风险，不能说货币政策现在宽松就预期会永远宽松，并以此错误的预期来做出炒房的决策，最后恐怕下场很难看。