国土部:住宅用地不是用来炒的 去杠杆需下大气力

　　1月12日，国土资源部部长姜大明在2017年全国国土资源工作会议上指出，2017年要以推进供给侧结构性改革为主线，着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度。他特别强调，住宅用地不是用来炒的，“去杠杆尚需下大气力”。

　　2016年热点城市不断竞出高价地块，所谓“地王”数量可以说比历史数量总和还要多。研究中心统计，截至2016年11月底，全国共计成交318宗单价、总价高价地块。这波高价地成交潮始于一线城市，后迅速扩散至其他热点城市。其中合肥、南京、上海和杭州成交的高价地块数量均在20宗以上，包括东莞也拍出10宗高价地，平均溢价率达455%。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，溢价率、楼面价、土地成交额等指标均超过了历史水平。

　　业内认为，2016年各地高价地频现的背后存在着房企高杠杆融资的支撑。中信建投证券发布报告显示，在过去房企一般以自有资金参与拿地，在竞得土地之后，会申请开发贷款进行后续建设，但随着多元融资渠道的发展，越来越多的房企开始引入杠杆资金，在土地竞拍环节引入“夹层”融资，部分企业甚至在土地竞拍成功后，在土地出让金首付环节也引入杠杆。

　　专家指出，在这轮土地价格如此透支的背景下，加杠杆拿地的房企会在市场调整周期中面临一定风险，并有可能传导至金融系统。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，土地抵押的债务面临一定的坏账风险，并直接反映到银行贷款资产风险上，地价若下降，也将使得土地抵押价值大幅下降，银行资产安全性受到很大威胁，会对金融系统形成系统性冲击。

　　2016年下半年以来，主管部门就房企拿地资金进行过“去杠杆”，主要是收紧了银行理财资金、信托及发债等融资渠道。但据了解，目前在房企拿地过程中，还存在监管外的一些融资“创新”方式，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，地方政府目前对房企加杠杆拿地现象仍存在监管盲区，从目前各个省市出台的“控制高价地”的措施来看，主要还是集中在提高首付款与保证金比例，但是一些“创新”融资渠道依然可以使房企绕过最低首付比例的限制，弱化政策效果。

　　在会上，姜大明指出，一些地方土地抵押融资比例偏高，助推高杠杆。他强调，必须坚持中央对“房子是用来住的，不是用来炒的“定位，住宅用地也不是用来投机炒作的，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例。要进一步完善土地储备制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，合理引导社会预期。“要把防控风险放到更加重要的位置”。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，当前宜借市场调整的时机，加快土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制等一系列房地产长效机制的建设，促使楼市“高杠杆”风险渐进释放。