温哥华过去两年房价翻番背后的5个全球性思考！

　　转载自：微信公众平台《米宅海外》（ID：mizhaihaiwai）

　　文：米公子

　　2016年，中国大陆的房价上涨惊呆了全球人民，合肥一年翻番，福州、厦门一年翻番，深圳两年翻番，这种疯狂的行情一直到2016年国庆节全国性的限购限贷政策来临，才被止住。

　　2014-2016年，温哥华房价翻番，2015年全年大温地区涨幅达30%，大家怎么也没有想到一个成熟的发达国家，居然也发生了如此大的价格波动，2016年温哥华房价继续疯涨，一直到2016年7月25日政府出台对海外人士购房征收15%的税才算刹住了车。

　　那么，从中国到温哥华，这一轮房价疯涨，背后的原因是什么？有什么共性？能给我们什么启示？

　　有山有海有河，温度宜人的温哥华很爱国人喜爱↓↓

　　1

2008年金融危机后美国领头的全球货币宽松是根本

　　2008年之后，全球资产都在上升，不光是楼市、还有股市，都在上升，为什么？就是因为美国率先实行货币宽松超发货币，全球国家跟着也超发货币来对冲，水涨船高导致全球资产价格上升，中国、香港、澳洲、加拿大、新加坡等等全球楼市都上涨不少。

　　所以，近8年以来的全球资产价格的上升，背后更多的是货币现象，是资产荒之下全球优质资产价格快速上升。

　　这是万物之源。货币宽松之源不解决，全球资产价格泡沫问题就不会终止，因为钱太多了，钱要寻求保值，就会四处寻求资产而购买，这是一个全球性的通货膨胀问题。

　　2008年至今的美元货币宽松数据↓↓

　　2008年至今的欧元货币宽松数据↓↓

　　2008年至今的日元货币宽松数据↓↓

　　2008年至今的人民币货币宽松数据↓↓

　　2

华人太爱买房子，华人多的地方房价容易上扬

　　为什么华人这么爱买房？以前的华人可不是这样的，当年60年代、70年代、80年代、90年代移民出去的中国人可不是到了一个城市就买房买房的，为什么现在成了这样子？背后的原因就是中国大陆一二线城市房价从1990年开始的25年间涨了25倍！一年一倍的增幅给了中国人一种只有买房最靠谱最赚钱的、根深蒂固的观念。

　　所以，悉尼每次公开拍卖会上华人最多，墨尔本GLEN VAVALLY和BOXHILL的别墅也是被华人给炒了起来同期涨幅最多。

　　而在澳洲，华人比例只有10%，但温哥华不一样，华人比例有25%左右，温哥华体量又小，人口一共才200多万，这么小的体量，又有这么多的华人，房市一下子就给搅了起来。

　　站在北京上海深圳的天价楼盘之下，对比温哥华之前的房价，华人出手就顺其自然了。

　　如图，50万华人在温哥华区域的分布比例数据↓↓

　　而在整个加拿大，华人一共是150万人，光在温哥华一个城市，就有50万，而整个温哥华，也不过230万左右的人口。

　　3

资产泡沫上升周期中，豪宅和好区域涨的最快，但去泡沫时下跌也最多

　　在本轮温哥华的房价上涨周期中，涨幅最多的，还是大家公认的最好、最贵的区域，其中一套上千万加币的豪宅涨幅居然也更大，公寓反而涨幅最小，而在BC省出台加税之后，豪宅也是降价最多最快的。

　　这也说明了一个全球通用的泡沫规则：资产泡沫是富人玩出来的，富人喜欢的东西也最容易在泡沫中被玩起来，在泡沫上升时，好东西涨的最多最贵也最快。我们反观2016年的中国楼市泡沫，道理也是一样的，最贵的区域涨的居然最多，但在双限之后，这个区域也最先降温，为什么？富人警觉性最强，最先离场。

　　在大温地区出台15%海外税之后，别墅下跌有10%左右，而刚需的公寓市场，没有什么大的变化。

　　所以，在下一轮泡沫周期中，如果你确保你可以在泡沫见顶前离场，是可以出手最贵资产的，而且比出手刚需资产赚的多，但一定要把握好泡沫周期。

　　如下图，温西区域的别墅每套售价大多都已超过人民币5000万↓↓

　　西温的这套占地6亩的别墅，售价人民币3000万左右↓↓

　　4

华人最爱买的是学区房，好学区也最先被炒起来

　　为什么犹太人最富有？为什么德国在欧洲最强大？为什么日本经济在战后恢复这么强这么快？为什么中国能这么快成长为世界经济体第二名？

　　为什么？这背后有一个重要的共性：这几个民族都特别注重教育！

　　为什么黑人不行？为什么黑人国家不行？为什么在街上看到的墨人都是吊儿郎当？一个很重要的原因就是：黑人家庭非常不注重教育！

　　这是一个民族长期以来留下的性格，很难改变的，也这是一个非常值得传承的好传统，华人到了一个城市，最先落脚的都是有好学校的区域，而这些区域，也将一步一步成为这个城市房价最贵的区域。

　　悉尼的北悉尼区域，墨尔本东南区，温哥华的温西和西温、列治文等等，都是因为有好学校而让区域好上加好，房价贵上加贵。

　　温哥华UBC一所著名私校里，华人比例已经高达80%↓↓

　　5

放在全球视野中，土地永远是优质资产，独立别墅价值远大于公寓

　　为什么在泡沫周期中，独立别墅总价高很多，但涨幅却会很大？这个规律在整个海外市场都是普遍的，不管是美国、加拿大、澳洲，都是这样，这和中国的房产投资规律是不一样的。

　　国外人都会认为，土地才是最重要、最恒久的资产，因为公寓没有独立的土地，所以投资价值不高，而独立别墅是自己的独立土地，是最被追捧的资产。

　　所以，就投资价值来说，独立别墅>联排别墅>高层公寓

　　而放在历史的长河中来看，确实，土地从来没有贬值过，它一直在增值，甚至，土地从来不会输于黄金。当然，你不能去持有偏远区域的土地，核心区域的优质土地资源，从来都是能远跑过通胀的资产。

　　在温哥华这波行情中，公寓的价格幅度远小于别墅，甚至在加税15%之后，公寓的价格也没有什么大变化↓↓

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