转载自:微信公众平台《米宅海外》(ID:mizhaihaiwai)
文:米公子
2016年,中国大陆的房价上涨惊呆了全球人民,合肥一年翻番,福州、厦门一年翻番,深圳两年翻番,这种疯狂的行情一直到2016年国庆节全国性的限购限贷政策来临,才被止住。
2014-2016年,温哥华房价翻番,2015年全年大温地区涨幅达30%,大家怎么也没有想到一个成熟的发达国家,居然也发生了如此大的价格波动,2016年温哥华房价继续疯涨,一直到2016年7月25日政府出台对海外人士购房征收15%的税才算刹住了车。
那么,从中国到温哥华,这一轮房价疯涨,背后的原因是什么?有什么共性?能给我们什么启示?
有山有海有河,温度宜人的温哥华很爱国人喜爱↓↓
1
2008年金融危机后美国领头的全球货币宽松是根本
2008年之后,全球资产都在上升,不光是楼市、还有股市,都在上升,为什么?就是因为美国率先实行货币宽松超发货币,全球国家跟着也超发货币来对冲,水涨船高导致全球资产价格上升,中国、香港、澳洲、加拿大、新加坡等等全球楼市都上涨不少。
所以,近8年以来的全球资产价格的上升,背后更多的是货币现象,是资产荒之下全球优质资产价格快速上升。
这是万物之源。货币宽松之源不解决,全球资产价格泡沫问题就不会终止,因为钱太多了,钱要寻求保值,就会四处寻求资产而购买,这是一个全球性的通货膨胀问题。
2008年至今的美元货币宽松数据↓↓
2008年至今的欧元货币宽松数据↓↓
2008年至今的日元货币宽松数据↓↓
2008年至今的人民币货币宽松数据↓↓
2
华人太爱买房子,华人多的地方房价容易上扬
为什么华人这么爱买房?以前的华人可不是这样的,当年60年代、70年代、80年代、90年代移民出去的中国人可不是到了一个城市就买房买房的,为什么现在成了这样子?背后的原因就是中国大陆一二线城市房价从1990年开始的25年间涨了25倍!一年一倍的增幅给了中国人一种只有买房最靠谱最赚钱的、根深蒂固的观念。
所以,悉尼每次公开拍卖会上华人最多,墨尔本GLEN VAVALLY和BOXHILL的别墅也是被华人给炒了起来同期涨幅最多。
而在澳洲,华人比例只有10%,但温哥华不一样,华人比例有25%左右,温哥华体量又小,人口一共才200多万,这么小的体量,又有这么多的华人,房市一下子就给搅了起来。
站在北京上海深圳的天价楼盘之下,对比温哥华之前的房价,华人出手就顺其自然了。
如图,50万华人在温哥华区域的分布比例数据↓↓
而在整个加拿大,华人一共是150万人,光在温哥华一个城市,就有50万,而整个温哥华,也不过230万左右的人口。
3
资产泡沫上升周期中,豪宅和好区域涨的最快,但去泡沫时下跌也最多
在本轮温哥华的房价上涨周期中,涨幅最多的,还是大家公认的最好、最贵的区域,其中一套上千万加币的豪宅涨幅居然也更大,公寓反而涨幅最小,而在BC省出台加税之后,豪宅也是降价最多最快的。
这也说明了一个全球通用的泡沫规则:资产泡沫是富人玩出来的,富人喜欢的东西也最容易在泡沫中被玩起来,在泡沫上升时,好东西涨的最多最贵也最快。我们反观2016年的中国楼市泡沫,道理也是一样的,最贵的区域涨的居然最多,但在双限之后,这个区域也最先降温,为什么?富人警觉性最强,最先离场。
在大温地区出台15%海外税之后,别墅下跌有10%左右,而刚需的公寓市场,没有什么大的变化。
所以,在下一轮泡沫周期中,如果你确保你可以在泡沫见顶前离场,是可以出手最贵资产的,而且比出手刚需资产赚的多,但一定要把握好泡沫周期。
如下图,温西区域的别墅每套售价大多都已超过人民币5000万↓↓
西温的这套占地6亩的别墅,售价人民币3000万左右↓↓
4
华人最爱买的是学区房,好学区也最先被炒起来
为什么犹太人最富有?为什么德国在欧洲最强大?为什么日本经济在战后恢复这么强这么快?为什么中国能这么快成长为世界经济体第二名?
为什么?这背后有一个重要的共性:这几个民族都特别注重教育!
为什么黑人不行?为什么黑人国家不行?为什么在街上看到的墨人都是吊儿郎当?一个很重要的原因就是:黑人家庭非常不注重教育!
这是一个民族长期以来留下的性格,很难改变的,也这是一个非常值得传承的好传统,华人到了一个城市,最先落脚的都是有好学校的区域,而这些区域,也将一步一步成为这个城市房价最贵的区域。
悉尼的北悉尼区域,墨尔本东南区,温哥华的温西和西温、列治文等等,都是因为有好学校而让区域好上加好,房价贵上加贵。
温哥华UBC一所著名私校里,华人比例已经高达80%↓↓
5
放在全球视野中,土地永远是优质资产,独立别墅价值远大于公寓
为什么在泡沫周期中,独立别墅总价高很多,但涨幅却会很大?这个规律在整个海外市场都是普遍的,不管是美国、加拿大、澳洲,都是这样,这和中国的房产投资规律是不一样的。
国外人都会认为,土地才是最重要、最恒久的资产,因为公寓没有独立的土地,所以投资价值不高,而独立别墅是自己的独立土地,是最被追捧的资产。
所以,就投资价值来说,独立别墅>联排别墅>高层公寓
而放在历史的长河中来看,确实,土地从来没有贬值过,它一直在增值,甚至,土地从来不会输于黄金。当然,你不能去持有偏远区域的土地,核心区域的优质土地资源,从来都是能远跑过通胀的资产。
在温哥华这波行情中,公寓的价格幅度远小于别墅,甚至在加税15%之后,公寓的价格也没有什么大变化↓↓
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