【房产】与港股分手，房企回A之路还有多长？-搜狐

　　去年11月底万达商业排队上交所IPO的消息曝光，而证监会发行监管部最新公布的信息显示，大连万达商业地产的审核状态已从“已受理”变成“已反馈”，序号位于第89位。

　　经历了从A股上市遇挫到转战H股，再谋图回归A股的戏剧性转折后，兜兜转转已七年之久的万达商业今年过会大有希望。

　　回A之路漫长艰辛

　　A股早已成为众多实力房企的共同选择，但到底能不能回，目前应该还算是个问题。从2010年4月国务院发布禁止证监会批准囤房囤地房企上市、再融资和重大资产重组的通知以来，仅有极少数几家地产公司实现A股上市。

　　在抢滩A股的大军中，首创置业可以算得上是老面孔了。2003年在香港上市的首创置业，上市一年后便开始谋划回归A股IPO，至今已历经13年长跑。此前，首创6次申请登陆A股均以失败告终，去年11月，首创第七次向A股发起冲击。

　　而早在2005年香港上市，并于2007年高调宣布回A的富力，目前也是第五次冲击申请IPO，其回A之路仍未有准确时间表。

　　仅有极少数几家地产公司实现了A股上市

　　不同于万达、富力相对简单的直接IPO路径，在去年资本市场多次举牌的恒大，其最终目的都是实现借壳上市。从嘉凯城到廊坊发展再到万科，恒大都曾考虑过将之作为重组地产业务的平台，但随着重组深深房引入8家战略投资者，恒大分拆地产业务、借壳深深房回归A股的路径已很清晰。

　　将业务分拆上市，是目前较为流行的回A路径。如一些房地产企业的其它业务估值较高，例如物业管理，酒店管理，甚至教育这些在境内注册的新业务在A股上市，有曲线回归A股的意思。如果这些新业务获得高估值，公司整体的资金状况也能得到改善。

　　此类房地产企业包括碧桂园物业。去年9月，碧桂园宣布将寻求碧桂园物业服务于上交所以A股形式独立上市，预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，相当于其经扩大后已发行股本约10%。

　　高估值诱惑

　　选择A股，这些开发商有自己的道理。

　　两地资本市场对房地产企业估值的差异，从千亿房企的动态市盈率中可见一斑。港股市场上，即便龙头地产开发商也只拥有4、5倍的市盈率，早年一些地产开发商在港IPO即实现财富暴增的故事似乎一去不复返。而在A股上市的三家房企的动态市盈率均超出10倍以上，其中绿地控股更是达到了30倍。

　　王健林谈及万达商业私有化的问题时就曾表示，万达商业估值太低，对不起股东和投资人，一定要私有化。

　　2014年，万达在香港上市成就港股最大IPO

　　造成这种差异的主因，在于A股与港股的估值逻辑有着明显不同。

　　港股市场以境外投资者为主，其中机构投资者所占比重超过七成，个人投资者占比不到三成。从交易金额来看，机构投资者占比超过9成。相比之下，A股市场主要为内地投资者，散户占比在半数以上，机构投资者占比相对较小。

　　由于机构投资者更看重中长期收益，因此更加注重上市公司的基本面和行业前景；个人投资者看重短期收益，更为关注题材炒作、热点跟踪等。

　　与此同时，与美股类似，港股有着大量做空机构。如果上市公司在缺乏业绩支撑的情况下股票大涨，这些机构就启动做空机制而获利。所以A股流行的炒题材、做热点的做法，在港股很难行得通。资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业在港股市场上往往容易受到冷遇，但A股房地产企业很少因此而受到低估。

　　有人将港股称为“机构市”，A股则是“散户市”

　　所以，回归A股或分拆业务通过A股上市，是众多在港上市内房股保护其估值的方法。虽然目前国内资本市场融资在放开，但还停留在债权融资层面的放开，对于资金密集型的房地产行业来说，估值的作用来得更加直接。企业获得高估值可证明获得投资者足够的认可，在后续融资上会享受更多便利。

　　相比之下，境外债券融资利率的高企目前已经成为房企的累赘，且港股房企如需发行企业债、增发等都需要经过冗长的监管程序，即使顺利融资，募集资金也需要经历多层审核、并交纳相关费用后才能进入到国内企业账上。A股市场上市公司的定向增发、公司债、中期票据等三大融资方式放开后，A股市场上市房企可根据自身需求灵活选择融资方式，而且不需要太复杂的流程。

　　不确定性加强

　　不过，虽然房企们争相通过不同路径回A股，但在房企上市监管趋严以及房地产调控收紧的背景下，都不是那么简单。