楼市新政 成交量降三成

　　进入3月，北京二手房交易量开始回升，市场出现回暖迹象。而“317认房又认贷”政策出台，对改善需求的打击是精准而严厉。许多人认为，对二手房市场影响巨大。据“麦田房产”统计数据分析，新政后首个周末，3月18-19日二手房看房量和成交量相比上个周末均下降30%左右，但并未出现断崖式下跌。

　　这些购房者仍在积极入市

　　据了解，新政出台的首个周末，可说是房产经纪史上最忙碌的一个周末。据记者调查发现，这两天成交的客户，主要有三类，一是首次置业的刚需，没有贷款记录；二是全款买房的；三是之前就看好一套房，现在政策后业主愿意签约了，就没太在意新政影响，签约成交了。从一线反馈的情况来看，前两种不受政策影响的情况是成交主流。

　　麦田房产国贸商圈区域总监赵志钢告诉信报记者：“3月18日我们刚成交了一套富力爱丁堡的房子，面积200多平米，客户是换房，旧房已经出手了，手头的资金充裕，购房能力和实际需要驱使客户看好就订了。只是客户属于无房有贷款记录，原本可以算首套，现在只能算二套，首付和贷款利率都上升了。”

　　据北苑商圈房产顾问王长全介绍，他3月18日也成交了一套紫御华府大面积户型。“这位客户是全款，所以他并没有考虑新政的因素。”王长全如是说。

　　东直门商圈总监孙建则表示：“区域里有一些在谈的客户议价明显，客户现在出来看房的很多都想捡漏。”

　　有业主直降25万卖房

　　本次新政以后，北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。中原地产首席分析师张大伟认为，这会基本抑制改善需求中的投资比例，市场有望快速恢复到2016年四季度。二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。

　　持这种观点的业主也有不少。据麦田房产亦庄商圈店经理郭昌伟介绍：“林肯公园大户型之前业主报860万，出售意愿低。新政第二天，业主直降25万，早已看妥的客户直接签约了。”

　　望京西商圈总监马爱娟告诉记者：“业主的心态也是比较纠结的，一个一居室业主因为新政愿意降价10万，签完合同，现在又想反悔。”她表示，目前存量房源不多，业主不再像以前那样坐地涨价，但还很少出现愿意大幅降价的情况。客户方面，整体带客户看房量下降，不过出来看房的客户都是真有购房需求的。

　　张大伟认为，目前大量“卖一买一”的连环单将受到影响，北京在途交易新房大约1万套，二手房大约3万套，合计4万套。其中,属于卖一买一的比例大约2万套。有办法可以腾挪资金的剔除，有违约风险的大约只有一万套。

　　张大伟介绍，其中高贷款比例不高，因为北京除了公房，一般贷款都在300万以内（普通住宅标准468万的65%）否则就是非普通住宅。35%增加到六成也就是首付多120万。对于换房一族来说还是有不小压力。“目前买卖双方比较冷静，协商为主，双方博弈中。毕竟好几百万的交易、没有人说违约就违约的。”张大伟如是说。

　　北京二手房市场将明显降温

　　此次政策的落脚点主要在于二次购买住房的人群，由于回归了“认房又认贷”，提高了二套房的认定标准，因此二次置业人群的买房成本直接提高。“伟嘉安捷”指出，此次政策扩大了二次买房人群的比例，使得目前改善置业人群在市场里占到了七成左右。除去首次买房和全款购房后卖掉名下住房的人，名下有房或有贷款记录的，再买房都被算作二套房，执行普通住宅60%，非普住宅80%的首付比例，因此市场中二次换房的人群不得不重新购房的面积，以此来降低买房的成本。

　　北京为何在此时加码楼市调控政策？据介绍，去年930新政以来，北京市无论新建商品住房，还是二手住房的成交量，都持续下降，新建商品住房价格也趋稳、略降，二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道，特别是进入3月，北京二手房交易量开始回升，市场出现回暖迹象。

　　再次加码后的新政调控力度，被伟业我爱我家集团副总裁胡景晖解读为“史上最严”：一是恢复到了2014年930新政以前的认房又认贷；二是二套房60%、80%首付比例迄今最高。胡景晖认为：“在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市交易量将会下降。在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上已经可以起到立竿见影的效果。”

　　首都经济贸易大学教授赵秀池表示，新政既打击了投机性需求，也降低了金融杠杆，降低了金融风险。对银行来讲，也有利于加快贷款回收，提高资金的使用效率，满足更多家庭的购房融资需求。信报记者 朱盈洁