为什么粤港澳大湾区的龙头很难是广州和香港？-搜狐

莫老爷/文

前几天，宝安“欢乐海岸PLUS”地块再招标，华侨城以总价45.8亿将其拿下。因为早在2012年宝安政府就与华侨城洽谈过该地块相关事宜，所以在很多业界人士看来，华侨城胜券在握。

不过，招标当天，鸿荣源、万科、招商蛇口依然参与了竞拍，加之政府此轮报价比上轮提高了10个亿，颇有“明知山有虎偏向虎山行”之意。这也说明了，开发商们对“粤港澳大湾区”的引擎前海充满信心。

另一件事。上周末，在蛇口举办的“粤港澳大湾区发展论坛暨一带一路国际经贸合作先导区研讨会”，竟获得了深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫、商务部原副部长魏建国、国家发改委学术委员会秘书长张燕生、香港“一国两制”研究中心总研究主任方舟博士等重磅级领导的站台。不得不说，自打“粤港澳大湾区”被写入国务院工作报告，就火得停不下来。

会议上，方舟说：“用粤港澳大湾区概念取代珠三角概念有两大原因，一是珠三角是外向型经济区，承担着世界工厂功能，经过多年的发展它已经具备对标国际一流湾区的条件；二是珠三角强调9+2，9和2是分开的，一国两制，而大湾区用一个共同的地理空间把11座城市融合在一起，更利于实现真正的一体化。”

莫老爷公众号的后台最近也常被读者问询，对于大湾区有何想法？如果投资，湾区哪个部分最具潜力？所以，今天这篇稿子的主题就是跟大家分享前述问题的个人浅见。

“粤港澳大湾区”的11座城市分别为广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆、香港和澳门，要想找到最具投资的点，首先要搞清楚龙头在哪，群龙无首必定不成湾区。世界前三大湾区没有一个是等体量多中心的，旧金山湾区以硅谷为中心，东京湾区、纽约湾区，东京和纽约的统治力也是压倒性的。

目前，这11座城市就综合影响力来说，香港、广州、深圳实力不相上下，龙头是谁还打着问号。但投资考验的不就人的前瞻性嘛，莫老爷这方面一直信奉的金科玉律是：“跟着政策走，国家领导人的指挥棒指向哪，机会就在哪。”

下面，给大家解读一下领导的观点。就在中央提出“粤港澳大湾区”第二天，广东发改委主任何宁卡在十二届全国人大五次会议广东团全体会议上建议，要重点从六个方面谋划粤港澳大湾区的发展。逐条分析如下：

1、加强基础设施互联互通，形成与区域经济社会发展相适应的基础设施体系；

解析：谁的基础设施体系与区域经济社会发展不相适应？发展交通最有利于谁？这明显是要补深圳的短板。香港有港珠澳大桥，广州已经与佛山同城化，只剩深圳干着急。目前，广东省已谋划修建深圳经南沙到肇庆的高铁，将深圳联通贵广和南广高铁。此外，深莞地铁的开通以及深圳地铁14号线延伸至惠州大亚湾，可以说，未来东莞就相当于以前深圳关外的宝安区，惠州则相当于以前深圳关外的龙岗区，这两座城市将直接承接深圳溢出来的高科技产业，华为就是例子。而去年深中通道的开通，已使得深圳至中山只需半小时车程。这些都是对深圳地利的大改变，如果说，湾区需要一个高铁枢纽来统筹，深圳的位置也是最佳的。

2、打造全球创新高地，逐步发展成为全球重要科技产业创新中心；

解析：发展科技创新中心，以谁为中心最合适？这一题的答案也是显而易见的。国家发改委对外经济研究所所长张燕生说：“粤港澳大区建设要把深圳的创新活力、广州的文化创意、香港的法制精神、澳门的娱乐休闲有机集合，令湾区成长为亚太地区经济增长极。”而在创新方面，如果说自由的观念体系是创新的基础，不仅在珠三角，全国创新氛围最好的城市也非深圳莫属。

3、携手构建“一带一路”开放新格局，深入推进粤港澳服务贸易自由化；

解析：服贸自由化，很可能使得香港的特殊地位进一步丧失，港恐输。

4、重点培育发展新一代信息技术、生物技术、高端装备、新材料、节能环保、新能源汽车等战略新兴产业集群；

解析：高端制造业谁最强？还是深圳。随便举几个例子，生物技术有华大基因，它已是目前世界上最大的基因工厂；新一代信息技术有华为、中兴等世界500强企业；新能源汽车方面有比亚迪，其余的高科技公司还有大疆、迈瑞、腾讯等。

5、形成以香港为龙头，以广州、深圳、澳门、珠海为依托，以南沙、前海和横琴为节点的大湾区金融核心圈；

解析：这里领导已经说得很明白了，金融要以香港为龙头。深圳前海的定位是与香港合作的金融特区，按照官方的说法，需要建立总部区和金融改革试验区。

6、打造国际化教育高地，促进文化繁荣发展，共建大湾区优质生活圈。

解析：教育短板的地区将受益。长久以来，深圳都被外界吐槽是一座没有文化底蕴，没有一流高校（仅深圳大学小有名声在外）的城市。如何应对？深圳政府的做法简单又粗暴，我懒得自己打造了，直接让那些一流的大学过来建分校区吧。我给你们一个南下的跳板，你们帮我培养高材生。目前，深圳即将建设及正在招生的知名大学包括北京大学深圳校区、中国科学院大学深圳校区、中国人民大学深圳校区、清华大学深圳校区、武汉大学深圳校区、上海交通大学深圳校区、北京中医药大学深圳校区、北理莫斯科大学、天津大学-佐治亚理工学院、南方科技大学、香港中文大学（深圳）、哈尔滨工业大学深圳校区、中山大学深圳校区、暨南大学深圳校区等。

所以，莫老爷认为，粤港澳大区的龙头理应在深圳。但需要强调的是，国家提出大湾区概念的目的是希望促进珠三角地区融合，按纽约和东京的经验来看，一体化才是最重要的。11座城市各司其职，群狼战术，形成规模效应然后最大程能量的去辐射，这样才能去跟世界一流的湾区竞争。

回到文章的主题，现在我们已暂定粤港澳的龙头是深圳，那么深圳的哪个区域会是最大受益者呢？在开篇提到的蛇口研讨会上，北京大学教授、湾区经济专家陈可石却这样说道：“前海应当在粤港澳大湾区经济当中扮演一个领导者的角色。”

田夫随后则指出：“虽然，深圳福田中心区现在是最漂亮的，但它有一个重大缺陷，其整体规划是以车为尺度规划道路和建筑距离的，所以马路修得很宽，导致整个区域割裂得很厉害，非常不利于商业的形成。一直到今天，福田中心区的商业都不旺，跟香港比差距太大。”田夫与陈可石都看好前海的未来，这是在暗指深圳中心将转移前海？

在深圳，一直都有“前海是特区中的特区”的说法。可以看到，这两年很多原总部位于广州珠江新城的品牌企业，都把总部搬来了前海，比如去年销售额排名第一的恒大集团，而前海的房价是珠江新城的1.5倍，原因是前海有政策优惠，税率15%，广州则是25%。企业是最聪明的，它们也知道投资要跟政策走。

根据前海综合规划，整体建设布局为“三城一港”，其中“三城”分别规划为桂湾金融城、前湾香港产业城以及妈湾自贸城，“一港”是指蛇口国际枢纽港。深圳市委常委田夫认为：“粤港澳大区将为深圳带来新的重大机遇，前海蛇口自贸片区将勇担新使命，发挥保税港区、自贸区、深港合作区等叠加优势，将自身打造成为粤港澳大湾区的核心节点和重要引擎。”

开篇提到的“欢乐海岸PLUS”地块即位于宝安中心片区，从上图可以看到，它与桂湾距离最近。所以莫老爷认为，前海投资最佳地在桂湾。桂湾目前被政府定为金融城，以创新金融（如微众银行、弘毅资本等）、国际总部（如中粮、华强等）等为主。

再给大家说说，“欢乐海岸”代表着什么。深圳目前已规划有三座欢乐海岸，建成的仅一座位于南山区，每逢周末，那里就是人流的海洋，是名副其实的深圳地标。现在，不少国家领导来深圳，并不会直奔大梅沙、世界之窗等旅游景区，而是在紧凑的时间里去逛一逛欢乐海岸。第二座位于龙华区红山，很多地产人士因此都认为，龙华未来的中心一定在红山。有点类似于台湾的诚品书店，基本上是它开去哪里，哪里就会成为区域的中心。而宝安的欢乐海岸还是PLUS版本的，更令人期待。

据莫老爷了解，“欢乐海岸PLUS”共分为三期，其中一二期位于宝安中心区范围内，三期位于大铲湾港区的前海湾区内侧。一期的配套包括中央海滨文化公园、演艺中心和商业服务与游乐设施，即依托演艺中心项目，建设以庆典广场、滨海亲水长廊、绿地公园、文化旅游场所、都市娱乐街区、标注性旅游设施的市民开放公园；二期海岸湿地公园、海洋生态馆和国际文化艺术中心，湿地公园主要功能有湿地观光、儿童公园、海洋生态馆、海上游览、游艇会及码头等，国际文化艺术中心主要功能有七星级主题酒店、现代美术馆、创意博物馆、单带艺术中心，现代化办公等；三期海港乐活公园，含欢乐步道、乐活长廊、海事博物馆、总部基地等。

　　最后呢，再给大家推荐两个莫老爷个人认为桂湾片区极具潜力的项目：前海卓越时代广场和卓越前海壹号。香港近期一手住宅的均价约132000元/㎡、澳门约79000元/㎡、深圳约66000元/㎡，深圳有没有机会？你自己琢磨。