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购物中心存量近605万㎡，位居全国第五；2017-2018预计新增购物中心面积达887万㎡，位居全国第三。加速驶入商业地产发展“快车道”的重庆，正以令人惊叹的“重庆速度”成为西南乃至全国商业地产发展格局中的有力竞争者。
注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积5万㎡及以上的购物中心为统计标准
■ 商业地产云智库原创 / 樊琼
随着一线城市商业逐渐呈现饱和状态，“新一线城市”已成为开发商和零售品牌群雄逐鹿的新战场，商业发展潜力正在超越传统一线城市，成为新一轮商业领军者。未来这些城市将重塑中国经济新动能，推动消费全面升级。赢商大数据中心特别策划“中国新一线城市商业发展分析系列报告”，解读典型新一线城市商业发展潜力及最新走向。
数据显示，2016年重庆GDP增长10.7%，增速位列全国第二。全球500强企业中，262家落户重庆，在渝的外资银行分行已达17家，居中西部首位；截至2017年一季度，重庆商业面积5万㎡及以上的购物中心总存量近605万㎡，位居全国第五； 2017-2018预计新增购物中心面积达887万㎡，增量位居全国第三。
作为西南经济重镇，重庆商业有何特性？多商圈格局下，各大商圈商业发展有何优劣势？未来，优质购物中心如何引领消费新趋势？
由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。咨询/参会请见文末。
重庆商业整体分析
截至2017年一季度，重庆全市购物中心总存量605万㎡，平均租金在702-731元/㎡/月，平均空置率在1.8-6.7%；预计2017-2018年，新增购物中心面积达887万㎡，商业发展驶入“快车道”。
?购物中心总存量近605万㎡
2014-2016年重庆全市购物中心（统计标准：商业面积5万㎡及以上的购物中心，下同）的总存量年均同比增幅达16%；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，重庆全市购物中心累计总存量近605万㎡。
?购物中心平均租金在702-731元/㎡/月
2014年一季度至2017年一季度，重庆全市购物中心首层租金平均在702-731元/㎡/月区间浮动，季度平均环比增幅近0.5%。
整体而言，重庆购物中心租金走势平稳，核心商圈购物中心表现良好，潜力商圈部分运营堪忧购物中心带来租金下行压力。
?购物中心平均空置率在1.8-6.7%
2014年一季度至2017年一季度，重庆全市购物中心空置率平均在1.8-6.7%区间，季度平均环比增幅近0.2%。
截至2017年一季度，重庆购物中心进入短暂调整期，百货、大众化品牌撤场，带来空置率小幅上升；但随着优质购物中心在2017年陆续入市，品牌商积极寻找铺位，需求仍持续活跃。预计到2017年底，全市购物中心空置率有望下降1-2个百分点。
?2017-2018预计新增购物中心面积达887万㎡
2014-2016年，重庆全市购物中心增量年均同比增幅33%；据赢商大数据中心监测，2017-2018年重庆拟开业购物中心约67个，增量近887万㎡。其中，2017年预计将迎来722.4万㎡新增供应，同比2016年增幅高达378%，商业发展驶入“快车道”。
?核心商圈升级扩容，潜力商圈迅速崛起
核心商圈：解放碑、观音桥、杨家坪、三峡广场、南坪商圈积极扩容升级，大量已开业购物中心开始调整品牌结构，以应对即将入市的优质购物中心带来的冲击。
潜力商圈：开州区安康商圈、永川渝西广场商圈、渝北嘉州商圈、万州高笋塘商圈、大坪商圈表现抢眼，未来预计将成为重庆5大“高潜商圈”。
重庆5大核心商圈解读
截至2017年一季度，重庆核心商圈购物中心存量达224万㎡，购物中心平均首层租金在771-839元/㎡/月，平均空置率保持在2-7.2%；预计2017-2018年，将迎来234万㎡新增供应，其中，2017年新增供应同比2016年涨幅高达211%。
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解放碑商圈
从社零总额看：2015年社零总额达472亿元，同比增长5.9%，居全市商圈之首，地均零售额5.06亿元/万㎡，居重庆全市第二位；2016年，社零总额突破502亿元，成为重庆全市首个500亿级商圈；
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金看：截至2017年一季度，平均空置率在3-5%，平均首层租金在800-1300元/㎡/月。
从购物中心存量、增量看：截至2017年一季度，购物中心总存量62万㎡，典型项目如环球金融中心、日月光中心广场、大都会东方广场、协信星光广场、英利大融城等；预计2017-2018年，将迎来融创白象街、来福士广场等优质购物中心，新增供应35.5万㎡。
图片来源：赢商网
从商圈客群消费倾向看：零售消费力强劲，“买买买”为解放碑商圈独特标识，购物消费占比高达50%。
从商圈客群年龄段看：18-30岁为主力消费客群，占比近70%，客群偏向年轻化。
从商圈客群消费金额看：1000元及以上消费占比近一半，为重庆“土豪”最多的商圈。
从已开业购物中心业态组合看：零售占比54%，餐饮占比28%，休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创分别占比7%、6%、4%、1%，呈现“偏向买与吃，文娱相对缺乏”的业态组合特性。
从已开业购物中心新兴品牌引进看：新兴品牌引进热情较高，平均占比近22%；从新兴品牌细分业态看，新兴餐饮品牌占半壁江山，新兴零售占比23%，新兴休闲娱乐占比11%，新兴生活服务、儿童亲子、文创占比均在6%及以下。（新兴品牌界定：2014年后创立/进驻中国内地购物中心的品牌）
▼ 解放碑商圈优质购物中心分析
重庆时代广场
西南最高端购物商场之一
项目区位：重庆时代广场位于解放碑“十字金街”黄金位置。“十字金街”是重庆最适宜发展商业、金融业的热土；区域内世贸大厦、国际贸易中心、纽约·纽约、大都会商厦等高耸林立，知名企业比邻相居。
图片来源：重庆时代广场
业态组合/创新： 重庆时代广场零售占比高达68%，餐饮、儿童亲子分别占比16%、10%；生活服务、休闲娱乐、文创占比均在4%及以下。其中，奢侈品/轻奢占零售业态的近20%，为西南最高端购物商场之一，是重庆目前最大奢侈品/轻奢聚集地。
同时， 项目引进设计师品牌、潮牌、书店、理发店等新兴业态。2017年5月，引进重庆首家言几又书店——“言几又·今日阅读”，门店总占地面积约700㎡，咖啡、文创区面积占300多㎡，图书区陈列各类书籍约2.5万册，其中艺术创意类3000余册、国内外文学类1.3万余册、儿童成长类近600册。
图片来源：重庆时代广场
新兴品牌引进： 重庆时代广场新兴品牌占比约12%，主要集中在新兴餐饮、零售、儿童亲子品牌，分别占比45%、44%、12%。2015年引进新兴墨镜品牌—镜特梦GENTLE MONSTER（临时概念店），品牌设计风格大胆，配色鲜艳，配饰元素前卫，因韩剧《来自星星的你》爆红，拥有全智贤、金宇彬、李钟硕、李光洙、权志龙、吴亦凡等忠实拥趸。
图片来源：镜特梦
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观音桥商圈
从社零总额、客流看：2015年社零总额300亿元，占整个江北区的73%，地均零售额2.28亿元/万㎡，居重庆全市第四位；目前日均客流量60万人，预计到2018年，日均客流达80万人，庞大的客流量保证了商圈的基本消费流。
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：截至2017年一季度，平均空置率在5-7%，平均首层租金在700-800元/㎡/月。
从购物中心存量、增量看：截至2017年一季度，购物中心总存量近57万㎡，典型项目如大融城、龙湖北城天街等；预计2017-2018年，龙湖新壹街、隆鑫中心、新华·协信中心将入市，新增供应66万㎡。
图片来源：赢商网
从商圈客群消费倾向看：“吃、娱”消费高于购物消费，“买买买”动力不强。
从商圈客群年龄段看：18-30岁客群为消费主力，31-40岁客群占比有上升趋势。
从商圈客群消费金额看：500元及以下消费占比高达70%，消费趋向平民化。
从已开业购物中心业态组合看：零售占比高达60%，餐饮占比25%，休闲娱乐占比仅3%，与观音桥目前整体消费倾向（吃、娱消费高于购物消费，“买买买”动力不强）“货不对板”；另儿童亲子、生活服务、文创分别占比8%、4%、1%。
从已开业购物中心新兴品牌引进看：新兴品牌引进热情不高，占比仅5%。从新兴品牌细分业态看，新兴零售品牌受青睐，占比53%，其次为新兴餐饮，占比40%；另新兴儿童亲子占比7%。
▼ 观音桥商圈优质购物中心分析
龙湖重庆北城天街
2017年抢占美妆经济，调整创新出“重拳”
调整背景：项目开业之后，面临客流不足、营业额不足、商户档次参差不齐等众多问题；而随着重庆观音桥商圈的升级与扩容，项目与商圈消费倾向存在一定差异。
图片来源：龙湖重庆北城天街
调整举措：2008年对182个店铺共计1.2万㎡面积进行调整，调整后租金提升75%；调整前出租率为80%，调整后出租率为91%；2011年营业额突破30亿元，年租金收入2.5亿，成为中国大陆盈利率最高的购物中心。
图片来源：龙湖重庆北城天街
2016年调整引进多家首店：REPLAY中国旗舰店、initial融合雪糕屋西南首店、花隐怀石料理西南首店、GODIVA重庆首家冰淇淋店、野兽派重庆首店、多乐之日重庆首店、素然重庆唯一全系店、Coterie重庆首店。目前已拥有32个重庆独家品牌，100个区域独家品牌以及数10个年销售破千万的店铺。
图片来源：花隐怀石料理
2017年初打造高端化妆品专区：与雅诗兰黛、LVMH、AmorePacific集团合作，引入七大美妆品牌，包括丝芙兰、innisfree、Mac、Fresh、Bobbi brown、Origins、too cool for school，均开出Professional Studio（专业美妆店），开创了将化妆品大牌引进到重庆购物中心的新时代。
图片来源：龙湖重庆北城天街
2017年后续调整以美妆、轻奢、时尚运动、潮流男装、国际潮牌、特色餐饮为主：B1层将打造成为新潮场所，引入多个重庆首家品牌，如全国范围内单城市销售领先的网络甜点店momoko蜜桃家、亚洲最大料理工作室ABC Cooking Studio、smiley world、obag、ONIARAI、pop mart、Long、Ascis tiger、inxx、footmark等首进重庆的潮流品牌，以及Twosome coffee等首进重庆的咖啡品牌。
图片来源：龙湖重庆北城天街
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杨家坪商圈
从社零总额看：2015年社零总额272.3亿元，同比2014年增幅2.6%；2016年社零总额306亿，占九龙坡区社零总额的60%；预计到2020年，社零总额将达600亿，占九龙坡区社零总额的70%。
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：截至2017年一季度，平均空置率在4-6%，平均首层租金在400-500元/㎡/月。
从购物中心存量、增量看：截至2017年一季度，购物中心总存量近48万㎡，典型项目如龙湖西城天街、华润万象城等，预计2017-2018年，中迪广场、汇祥荟广场将入市，新增供应26万㎡。
图片来源：华龙网
从商圈客群消费倾向看：“吃吃吃”为第一需求，餐饮消费占比高达73%，为重庆“吃货”最多的商圈。
从商圈客群年龄段看：30岁及以下客群占比87%；其中，18岁及以下客群有上升趋势，占比35%，为重庆年轻化消费趋势最为明显的商圈。
从已开业购物中心业态组合看：零售占比62%，餐饮占比24%，儿童亲子、生活服务、休闲娱乐、文创占比均在7%及以下，与商圈整体消费倾向（“吃吃吃”为第一需求）存在一定异同。
从已开业购物中心新兴品牌引进看：新兴品牌平均占比7.5%；其中，新兴零售占比45%，新兴餐饮占比42%，新兴休闲娱乐、生活服务、儿童亲子占比均在8%及以下。
▼ 杨家坪商圈优质购物中心分析
重庆万象城
把“江南”搬进商场，开创场景营销“新时代”
项目区位：重庆万象城所在的九龙坡区属于传统的城市中心区域，常住人口超过100万，除了华润二十四城自身的2万户家庭，项目3公里范围内包括万科、保利、龙湖、恒大、金科、融侨等多个知名开发商在2000年以后兴建了多个中高档社区，新增户数达15万，人口达40-50万。
项目是衔接渝中区、九龙坡区和南岸区的城市核心，同时也是主城的几何中心，具备辐射全市范围的条件。
图片来源：重庆万象城
业态组合：项目于2014年9月19日正式开业，开业当天总客流量达到40万，营业额达到1500万。作为重庆目前规模最大、功能最全的购物中心，集合国际高端、时尚潮流、家庭体验三大主题元素，零售占比63%，餐饮占比22%，儿童亲子、生活服务、休闲娱乐占比均在8%及以下。
品牌引进：Hermès、Dior、Berluti、Mikimoto、Bvlgari、Fendi、Louis Vuitton……汇集三大奢侈品集团的众多品牌以及多个独立奢侈品牌，拥有30余个顶级国际品牌；餐饮品牌数量超过80家。王品台塑牛排、Bulgogi Brother、暹罗泰、焱铁烧、大渔铁板烧、堂本家、铜锣湾、韩国Bugogi Brothers 等，满足重庆中高消费人群需求。
营销创新：2017年1月14日-2月19日，以汤显祖的〈牡丹亭〉为蓝本，把江南搬进商场，黑瓦 、 白墙 、 青砖 、木构……营造“烟雨江南醉梦中”诗意氛围，开创场景营销新时代。
图片来源：中国美陈群
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南坪商圈
从社零总额、客流看：2015年实现社零总额330.8亿元，同比2014年涨幅12.5%，地均零售额3.1亿元/万㎡，居重庆全市商圈第三位；目前，核心区域日均客流量约18万人，节假日期间，全商圈日均客流量高达80万人。
从购物中心存量看：截至2017年一季度，购物中心总存量近76万㎡，典型项目如协信星光时代广场、百联上海城、万达广场、东原1891时光道、盛汇商业广场等；
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：截至2017年一季度，平均空置率在8-10%，平均首层租金在300-400元/㎡/月。
图片来源：大渝网
从商圈客群消费倾向看：购物消费为主，占比近39%；餐饮、娱乐消费为辅，均占比27%；整体来看，南坪商圈整体消费倾向分布较为均衡。
从商圈客群消费金额看：1000元及以下消费占比70%，大众化消费成主流。
从已开业购物中心业态组合看：零售占比62%，餐饮占比27%，休闲娱乐占比2%，与商圈整体消费倾向（购物消费为主，餐饮、娱乐消费为辅）趋同。
从已开业购物中心新兴品牌引进看：新兴品牌平均占比11%；从细分业态看，新兴零售、餐饮受宠，分比占比46%、34%；新兴儿童亲子占比8%，新兴休闲娱乐、文创、生活服务均占比4%。
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三峡广场商圈
从社零总额看：2015年社零总额208.2亿元，同比2014年增幅10.9%。地均零售额7.11亿元/万㎡，居重庆全市商圈之首。
从购物中心存量看：截至2017年一季度，购物中心总存量近15万㎡，典型项目如煌华新纪元购物广场、凯德广场等项目。
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：截至2017年一季度，平均空置率在2-4%，平均首层租金在300-450元/㎡/月。
图片来源：大渝网
从商圈客群消费倾向看：“吃、买”消费旗鼓相当，娱乐消费有攀升趋势。
从商圈客群消费金额看：500元及以下消费占比高达89%，平价消费或成风口。
从已开业购物中心业态组合看：零售占比73%，餐饮占比19%，生活服务、休闲娱乐、儿童亲子、文创占比均在3%及以下。
从已开业购物中心新兴品牌引进看：新兴品牌平均占比近12%；从细分业态看，新兴零售、餐饮“平分秋色”，均占比40%；新兴生活服务占比10%，新兴文创、休闲娱乐分别占比5%、4%。
重庆潜力商圈解读
截至2017年一季度，重庆潜力商圈购物中心存量达381万㎡，购物中心平均首层租金在564-579元/㎡/月，平均空置率保持在1-8%；预计2017-2018年，将迎来653万㎡新增供应，其中，2017年新增供应同比2016年涨幅高达447%。
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大坪商圈
从社零总额、客流看：2015年实现社零总额100.5亿元，同比2014年增长21.25%，地均零售额1亿元/万㎡，位列重庆全市商圈第九位；目前，日均客流量近10万人，节假日最高客流量达20万人。
从购物中心存量看：截至2017年一季度，购物中心累计总存量近78万㎡，典型项目如龙湖时代天街D馆、大坪英利国际广场等；
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：截至2017年一季度，平均空置率在8-9%，平均首层租金在200-350元/㎡/月。
图片来源：华龙网
从商圈客群消费倾向看：“买、吃”为主，分别占比48%、30%，娱乐消费占比有攀升趋势，占比19%。
从商圈客群年龄段看：18-40岁客群为主力，占比67%；40岁及以上客群占比有上升趋势。
从商圈客群消费金额看：500元及以下消费占比71%，2000元及以上消费有攀升趋势，占比8%，整体呈现“两级分化”的消费趋势。
▼ 大坪商圈优质购物中心分析
龙湖重庆时代天街D馆
脑洞大开的业态创新
打破零售为主力的传统商业模式，特色娱乐占比高达25%：项目打破过去零售打主力的传统购物中心模式，融合时尚、艺术、娱乐三大元素，特色娱乐业态占比达25%。部分娱乐业态营业时间将从上午10：00持续至凌晨4：00，填补了重庆大坪商圈夜生活的空白。
引进炫影空间卡丁车俱乐部、大鲁阁保龄球综合运动馆、正点青年艺术中心、重庆首个虚拟现实互动体验餐酒吧V.R.live、繁花酒吧及胡桃里酒吧等，以新鲜酷炫的文化娱乐方式，塑造一站式生活娱乐圈。
图片来源：重庆龙湖时代天街D馆
炫影空间卡丁车俱乐部总面积5000㎡，采用意大利赛道、比利时系统、法国纯电动赛车以及台湾灯光。打造出了亚洲第一条拥有来自意大利的国际A级比赛赛道、国际五星级标准防撞设施的卡丁车场。
图片来源：重庆龙湖时代天街D馆
大鲁阁龙湖时代天街店是大陆第六家、重庆第一家店，除了保龄球及餐厅之外，首次导入音乐主题，将舞台驻唱、KTV加入馆内。更与百威集团联合打造Corona造型啤酒Bar，创造既年轻潮流又符合家庭式的运动娱乐休闲中心。
图片来源：重庆龙湖时代天街D馆
潮牌、设计师品牌、明星及跨界品牌俘虏新生代：服饰以潮牌、设计师品牌、明星及跨界品牌为主，聚集纽约街头潮牌mishka、北欧快时尚品牌OCE生活概念馆、香港新生代设计师潮牌BURANDOENO等。
每一层零售空间设计独具特色：讲述青年态度——酒瓶盖、高尔夫球、保龄球瓶被运用于壁画之中，立体视觉与后现代画面融合，打造涂鸦、波普、街头潮流场景文化。
图片来源：重庆龙湖时代天街D馆
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嘉州商圈
从社零总额看：2015年地均零售额1亿元/万㎡，位列重庆全市商圈第六位；2016年社零总额突破123亿元，同比增长12%；
从购物中心增量看：预计2017年新光天地重庆将开业，新增供应25万㎡。
图片来源：华龙网
▼ 嘉州商圈优质购物中心分析
新光天地重庆
剑指“长江上游最高端购物及生活中心”
品牌引进：聚集90个顶级品牌、938个全球知名品牌，并拥有10大国际顶级品牌旗舰店，超30%品牌首次进驻重庆，将成为目前中国大陆西部地区面积最大、奢侈品最多的“长江上游最高端购物及生活中心”。
图片来源：新光天地重庆
业态创新：打造“玩具故事”、“青春王国”、“森林影院”三大主题，包括一座高达9米、宽达18米的双层式旋转木马；以冰雪奇缘为设计概念的湖上冰宫；涵盖攀岩场的热带雨林风格空中花园等。
图片来源：新光天地重庆
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江北嘴商圈
从购物中心存量、增量看：截至2017年一季度，购物中心累计总存量13万㎡；预计2017年，IFS国金中心将开业，新增供应11.4万㎡。
从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：截至2017年一季度，平均空置率在10-15%，平均首层租金在100-200元/㎡/月。
图片来源：大渝网
▼ 江北嘴商圈优质购物中心分析
重庆IFS
定制版“香港海港城”
品牌引进：项目将被打造为“定制版海港城”购物中心，结合电影院、保龄酒廊、溜冰场、美食广场、电影院、生活超市等家庭及娱乐元素来填补市场空白点。
商户组合包括高级国际服饰、皮革、钟表、珠宝等，目前已确定引进LV、Dior等多个国际一线奢侈品牌。也将引进重庆稀缺的年轻时尚国际品牌及国际轻奢服饰等。
图片来源：重庆IFS
重庆各大商圈商业发展潜力与业态组合优化趋势研判
?重庆18大商圈商业综合发展潜力指数
综合来看，重庆核心商圈中，三峡广场商圈商业发展潜力较高；潜力商圈中，大坪、嘉州2大商圈商业发展潜力旗鼓相当。（根据商圈地均零售额、2014-2016年社零总额平均同比增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、优质购物中心租金水平与空置率、商圈客群消费金额水平等维度进行综合考量）
?重庆购物中心业态组合优化趋势研判
从重庆各大商圈消费倾向、消费金额水平、消费客群年龄段综合来看：零售消费力较强，餐饮、娱乐消费有攀升趋势，500元及以下消费居主流，18-30岁年轻为消费主力，整体呈现“消费大众化、客群年轻化”特征，预计未来可在中高端零售、特色餐饮、科技娱乐、跨界文创、生活服务等方面优化业态组合。
特别说明：本文数据主要来源于赢商大数据中心，部分数据来源于重庆市统计局、重庆市商务局等第三方机构官方公开数据，数据采集时间截至2017年4月30日，如有错漏，可在留言区联系我们更正。
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报告撰写 / 樊琼
视觉设计 / 辛婉孺
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活动时间：2017年7月下旬
活动地址：湖北·武汉
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