新常态下粤港澳大湾区项目规划机遇与挑战

　　粤港澳大湾区将是国家建设世界级城市群及参与全球竞争的重要空间与载体，在新常态及粤港澳大湾区背景下，毫无疑问将对开发项目提出更高的要求。同时，如何在项目定位、规划及开发过程中最大化顺应区域潮流，满足项目开发参与各方的诉求成为项目开发主体的第一要务。

　　因此，我们总结了在当前背景下项目开发会遇到的挑战：

• 粤港澳大湾区的规划必将提升区域内城市及土地、物业空间的含金量，政府部门相应的也会对开发项目的产业发展、带动效应提出更高的要求，上述要求如何实现？
• 粤港澳大湾区城市群内，不同城市的定位、产业方向将进一步细分及互补，中心城市的某些产业优势及核心地位将进一步扩大，非中心城市的产业开发项目如何确定切实可行的发展方向及发展模式？
• 基础设施建设将进一步完善，湾区内各城市间及湾区内外间联系将更加紧密，如何利用该趋势强化湾区内项目优势，避免如人力成本、土地成本等生产要素成本高于内陆城市的不利因素，实现开发项目的产业落地及持续运营？

　　上述问题相信未来在项目开发过程中，开发及运营方不可避免都会遇到，我们从以下几方面入手，探讨解决思路：

• 对于以产业为核心的城市更新、产业园开发项目，以切实解决产业企业实际诉求的产业平台打造为核心进行开发。如文化创意、高新技术等产业，对人才的诉求越来越高，如开发运营方能够在项目中配套公寓、学校等物业解决人才的后顾之忧，同时又帮助企业与高校等进行对接，协助企业进行人才培养及输送，必然将提升项目的竞争力。此亦是产城融合的核心发展理念。

惠州潼湖生态智慧区

　　如惠州潼湖生态智慧区，除了打造潼湖科技小镇这一以科技创新为核心驱动产业的片区开发项目外，仍着力引入哈尔滨工业大学。哈工大携手仲量联行将在该区域打造国际学院及产业园，并以国际化高等教育及科研创新为核心，为潼湖乃至整个惠州市的产业提升提供人才及技术支撑。

哈工大（惠州）国际教育科研基地概念规划图

• 高速铁路、公路等基础设施的进一步完善，必然使人的工作、生活方式发生改变。未来企业对与办公空间的需求更加灵活、多样。因此，把握未来办公方式，针对性的打造如共享办公、灵活办公等空间，满足湾区办公人群灵活办公的物业、满足年轻人居住、交流需求的特色长租公寓必然将在市场中流行。

　　深圳集悦城采用工业厂房或宿舍改造形式，沉淀回流周边高校人口，打造“万人航母青年社群”型长租公寓与产业空间的组合，目前已有南山大学城、塘朗与荔山三个运营中项目。其持续对产品的优化使“集悦城”逐步形成集居住、创想、交友、展示为一体的综合化微产城融合社区，为其所处位置周边园区储备及留下人才。

深圳集悦城

• 针对开发项目产业导向越发明显的趋势，开发商与产业方的互动必须更加紧密。因此，除传统的定制化开发、产业招商等模式需要进行调整，新的合作模式如合作共建、PPP等方式将成为新的主流。尤其在特色小镇开发方面，政府、企业及优质资源方共建合作的模式更为显著。如古北水镇便是借助中青旅、乌镇旅游等经验资源方，以多方联动的方式整合资源，打造标志项目。

古北水镇

　　仲量联行华南区战略顾问部总监翟琳璟表示，在粤港澳大湾区的背景下，各城市都在向着完善产业配套、提升产业价值及进一步打造自身优势产业的方向大跨步迈进。相应项目产业项目的开发也面临着前所未有的机遇和新的挑战，大湾区城市群新的合作与竞争格局正逐渐形成。

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