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今日 配图 丨 玛格丽特作品
圈主的话
话说在过去的几年间，碧桂园就像一列高速行驶的列车，在同样高速发展的中国房地产市场，扮演了冲锋者角色，由一家中小型家族企业猛翻10倍成了地产界仅次于万科和恒大的“老大哥”，而其掌门人杨国强也凭借这场3000亿的“大跃进”成为了“中国最土的首富”。
关于碧桂园创造奇迹的法宝，是超具激励性及超常规的人力建设。但在迅速扩张的另一面，碧桂园旗下森林城市为业绩涉嫌违反外汇管制，被暂停销售的消息也甚嚣尘上。
碧桂园森林城市疑遭停售
近期，地产一条华南区记者爆出碧桂园森林城市暂停销售，或涉及外汇管制问题的消息引发了不少管制。
该爆料称：碧桂园森林城市暂停销售，确实跟外汇管制有关系。因为购买碧桂园森林城市没法在马来西亚办理按揭，所以他们一般要求客户全款支付，需要做按揭贷款的，都在香港进行操作。据称，碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是以买保险的名义进行操作，因此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。
据了解，香港方面已经从2016年12月10日开始禁止银联、Visa、Mastercard来港购买保险。
在此之前，有长期居住在香港的地产从业人士表示，香港确实有第三方公司专门从事操作保单抵抵押变现的生意。
碧桂园森林城市的一名销售证实，购买森林城市的确无法提供贷款，一般都要求全款支付或是分期付款。因为在非常时期，具体的操作细则他也不能透露太多。
目前，碧桂园森林城市在上海的两个展厅，已经停止对外开放了。拨打告示上所给出的电话号码，显示无人接听。对此，碧桂园森林城市某员工表示，他们后台还是正常办公，只是不再对外接待。“我们展厅在做升级，升级期间全员内部培训，具体开放时间等总部通知，以后可能除了海外项目，国内的部分项目也会一起销售，所以在做调整。”
根据多家媒体的报道，雄心勃勃的碧桂园，并没有在森林城市这个项目上，对大家开诚布公。
位于马来西亚柔佛州新山市的碧桂园森林城市，是个填海造岛的项目。位于新山的一个角落，距离市区还有二十多公里的车程。隔海与新加坡相望。
根据马来西亚的相关法律规定，填海项目，需要沉降十年后再进行建造。碧桂园森林城市并不符合要求。预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷，2015年，碧桂园森林城市的7位马来西亚籍高官集体辞职。
也有消息称，新加坡对马来西亚填海这项破坏海洋生态坏境的工程一直不满，已经起诉到国际法庭去了，为此碧桂园森林城市的填海面积已经比早先的规划缩减了不少。
有非官方数据称，去年在碧桂园森林城市交了定金后又反悔退房的客户，大约占了30%。又有人表示，可能不止这个数据，退房的人可能更多。
事实上，在今年央视的元宵晚会上，碧桂园森林城市高调冠名，甚至连桌牌上也打出了LOGO。消息人士透露，这次冠名大约花了十几个亿。十几个亿的数额，已经相当于很多房企一年的净利润了。
碧桂园是森林城市从诞生开始，一直在营销推广上不遗余力。作为一个地处马来西亚的项目，打着新加坡旁的名号，它的受众群，是近十四亿国人。
有前碧桂园森林城市的营销人员透露，碧桂园森林城市2016年的销售额达到了约220亿，其中全国26个碧桂园森林城市展厅贡献了约80亿，全国24个事业部销售了约140亿。
这一数字跟碧桂园官方公布的180亿稍有出入，用某房企营销总的话来解释就是，不一定卖多少就公布多少，今年差不多达到预计目标了，那就藏点起来放在下一年的目标销售额。这一解释与碧桂园近年来的高歌猛进结合起来一看，似乎颇为合理。那么，这家原为中小型家族企业究竟是如何在几年内猛翻10倍，完成自己在地产界的“大跃进”的呢？
碧桂园真相：花了30亿招了300人
过去6年间，碧桂园就像一列高速行驶的列车，在同样高速发展的中国房地产市场，扮演了冲锋者角色。据媒体关于碧桂园的特稿指出，2013年春天的一个下午，碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强与中国平安保险集团董事长马明哲之间有一场简短对话。
两人在一场高尔夫球赛间隙交流，那时58岁的杨国强问了同龄的马明哲一个管理问题。10年前，杨国强把女儿杨惠妍推向了中国首富的位置，但面对业内最受追捧的保险公司掌门人，他态度谦逊。
杨国强问：“你管理平安万亿资产，有什么秘方？”
马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人。”
回去后，杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”
在这场对话发生之前，2010年，中建五局总经理莫斌接受杨国强邀请，加入碧桂园任总裁。2015年他的年薪跃为605.4万元，略高于碧桂园董事局副主席杨惠妍603.5万元的年薪。2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁，两年后他拿到了553.6万元的年薪。2014年，同样有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官，2015年年薪为619.5万元。到2016年结束时，来自中建的刘森峰，成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。同时，碧桂园成为业界拥有博士数量最多的地产商。
2016年，碧桂园以销售额3088.4亿元跻身中国房企三甲，仅次于恒大的3733.7亿元与万科的3647.7亿元。而在6年前，碧桂园的年度销售规模仅为329亿元。那时，这家诞生于广东佛山顺德的地产商，多被业界认为是一家中小型家族企业。
变化是翻天覆地式的。6年间，碧桂园的业绩规模成倍增长。2011年432亿元，2012年476亿元，2013年1060亿元，2014年1288亿元，2015年1402亿元，2016年3088.4亿元，这样的增长速度，在地产行业并不多见。
此时回顾那场大佬对话，外人并不知道杨国强内心曾经历什么样的冲击。市场变化多端，同行不断洗牌，碧桂园规模跃进，与人才打造、激励制度、架构体系、管理思维等一系列变化息息相关。这一切又首先归于一个人，即杨国强的变化。
多年来，杨国强延续着中国农民式的低姿态，这让他在同类企业家中更显低调而谨慎。据董小姐了解，在与王石、任正非等企业家私下交流时，他言必谈自己是个农民，没有读过什么书，自己的观点不一定对，但就是这么想的。熟悉杨的人称，这些开场白之后才是他的真实想法。接近他的人说，杨国强的阅读量并不小，经常给碧桂园高管推荐书籍，据说他最爱读的是法国作家卢梭的《忏悔录》，自已读过数遍，亦多次向人推荐。
杨国强被称为中国最土的首富
在仍以规模座次论高下的地产商队伍中，杨国强治下的碧桂园，已成为同行不容忽视的对手。但杨国强的身边人说，杨的危机感很强，“他整天都在担心公司会倒闭”。
“我们要的都是‘奇葩’”
在碧桂园官网上，杨国强在2017年元旦致辞中写道，“有人才有天下！”。接近杨国强的人说，对于人才越发重视，是近几年来他最大的变化。
碧桂园之变起步于2010年。那一年，杨国强加大了对外部职业经理人的招揽力度。当年37岁的彭志斌，到碧桂园任人力资源总经理，此前他在华信惠悦咨询公司与中粮地产任职。他是一个风趣而健谈的人，带着人力资源从业者惯有的随和笑容。
2013年，杨国强做了一个新决定——启动“未来领袖计划”，在全球广招名校博士，碧桂园给这些人才以高薪和高职业前景承诺，其力度与广度，为中国地产行业所罕见。
到2016年底，入职碧桂园的博士已超过400人。但只有高中学历的杨国强仍不满足，他向内部发出了一个最新的动员令：2017年碧桂园还要新招300名博士，其中至少有200名博士是海外招聘，海外启用。
在彭志斌看来，这些博士的共同点是情商与智商同高，人际互动能力强，较少愿意投入科研工作，而希望快速实现人生价值。他们属于学术派博士中的另类，这也正是碧桂园的博士选拔标准，“我们要的都是‘奇葩’”，彭志斌说。
最近两年，博士生开始进入碧桂园的区域总裁队伍。比如碧桂园澳洲区域总裁胡国韬，就是英国帝国理工大学毕业的博士，加入碧桂园不足3年。曾在世界银行工作的森林城市首席战略官于润泽博士，加入碧桂园也不过两年多。碧桂园内部目标是，到2017年要培养超过100名博士成为项目总经理、区域总或更高级别的管理者。
通过超常规的人力建设，碧桂园建立起一个远超同行的“青年近卫军”，他们在一个曾经被认为是家族企业的公司内部得到“火箭式”升迁，向内外发出的信号颇为强烈，这个队伍中将有人会成为碧桂园的高层管理者，他们是碧桂园数千亿规模目标的把关人。
在碧桂园，区域总裁引咎辞职与论功行赏的故事一样多，碧桂园的游戏规则就是大浪淘沙。“我们有很多老队员离开了，业绩不行就是要被淘汰的，而且你只有一年期限。”碧桂园一位人力资源人士告诉董小姐。“碧桂园是结果导向，通过压力竞争，促使新老碧桂园人融合。”碧桂园集团副总裁兼总设计师黄宇奘说。
规避“驾驶员风险”
挖角与留人截然不同。想要让外来的职业经理人真正立足于一家民营企业，需要管理者展示胸怀，并给出有诚意的薪金。
为此，杨国强拿出了又一个秘密武器。这个计划来自沃尔玛分享合伙人制度的启发，它不仅能让员工觉得自己和公司时刻站在一起，也能有效应对楼市存在的“驾驶员风险”。
在地产行业，“驾驶员风险”是指房企中各地负责人的才能与当地销售业绩的风险关系。一个不称职的负责人就像一名飞行失衡的驾驶员，会给公司带来一场灾难。杨国强需要做的，是从根本上确保各地每一位“驾驶员”的尽心尽责。
碧桂园“成就共享”与“同心共享”人才激励机制由此诞生。它们分别在2012年和2014年正式亮相。后者是前者的升级版，是通过让碧桂园员工入股项目，跟投获益，通过超额利润分红，让所有人更关注为企业创造价值。
2016半年报显示，截至2016年6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度，采取了项目跟投。碧桂园跟投年化自有资金收益率约为65%。
外部人才招纳和激励制度，为碧桂园从百亿到千亿注入了催化剂。2012年，碧桂园销售额476亿元。这一年开始推行“成就共享”制度，但在推行的第一年，所有人都将信将疑。到年底时，有人发现自己竟拿到了8000万元的收入，便去询问杨国强，是否给自己多打了一个零。杨告诉他这是根据他的业绩和分红所得。这件事在公司内部刺激了很多人，大家发现原来激励并非只是空头支票。
“所以到2013年，所有人都拼命了。”碧桂园江苏区域总裁刘森峰告诉董小姐。2013年底，碧桂园销售额暴涨至1060亿元，翻了两倍多，从此跨过千亿门槛。
到2016年底，在激励制度下，已有碧桂园项目总经理年收入过千万，有区域总裁年收入过亿。拿到过亿元收入的是刘森峰，他所在的江苏区域项目跟投了1.5亿元。
“我自己的身家全部投在里面，连房子都全部抵押了。我们整个区域都像打了鸡血一样。”刘森峰说。
成为地产界的华为
与万科类似，碧桂园也希望成为地产界的华为。在碧桂园内部，华为是对标对象。过去6年间，碧桂园的一系列变化中可以看到模仿华为的某些影子。
华为是国际化公司，在战略顶端的设计、架构、流程，乃至信息化系统方面均有亮眼之处。企业文化狼性，执行力高，而企业内人际关系较简单，其人才策略领先全球。早在2003年，华为招揽硕士的数量，就已超过韩国首尔毕业的大学生数量。这一度被业界认为是华为能够超越三星的原因。任正非比杨国强的人才激励力度更大，放言要培养亿万年薪的职业经理人。在业务创新方面，华为也曾规划，要走入“无人区”，探索蓝海市场。
这一切也是碧桂园正在做的事。不同的是，家族企业的转型任重道远。尽管已经引进诸多职业经理人，但在碧桂园高管名单上，目前至少有五席与杨国强有亲属关系。董事会副主席杨惠妍是杨国强的二女儿，执行董事、区域总裁杨志成是杨国强的侄子，执行董事杨子莹是杨国强的三女儿，非执行董事陈翀是杨国强的二女婿，副总裁陈华是陈翀的父亲。
杨国强曾问一位刚上任的高层职业经理人：“如果我让你做A，但是你心里想做B时，你会怎么做？”这位高管想了想回答：“我会先做B，但是我会按照老板的决策，按最小的成本给你切换到A。”
这个回答让杨国强很满意。
在非进即退的行业洗牌期，一路高歌猛进的碧桂园如何走好速度、力度和稳度的平衡木，已经成为这个企业是否能够继续支撑其成长速度的关键。
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来自： 一勺言（作者：董小姐）、地产一条、界面新闻综合
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