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文 | 刘英，中国人民大学重阳金融研究院研究员
在一二线城市房价尽显颓势之际，三四线城市接棒上涨。
日前国家统计局发布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。而三四线城市却逆势上涨，成为房价上涨的主力。
与此同时，从房价增幅排名来看，三四线城市房价上涨幅度依然较大。数据显示，6月份，70个大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。
那么，三四线城市能否持续这种补涨态势，将成为接下来房地产的一大看点。
楼市“走强”因素
记者发现，早在去年年中，受一二线城市需求外溢影响，其周边三四线城市的房价就已经出现上涨态势，商品房价格翻倍的城市也不在少数。而今年以来，上涨更是成为普遍现象。
根据穆迪近日发布的《中国房地产市场焦点》报告显示，中国三四线城市房价已连续7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。
记者随后在链家网、58同城、赶集网、安居客等平台查询近期的房产价格数据，也发现各省市三四线城市的房价出现了不同程度的上浮，印证了上述报告的内容。
“三四线城市房地产的走强，一是体现了中国经济的成长性。二是一二线房地产价格高企的传导效应。三是呈现出投资洼地价值。四是城镇化效应持续释放。”甘肃省委党校经济社会发展研究所所长张建君在接受《中国产经新闻》记者采访时分析指出。
中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英在接受《中国产经新闻》记者采访时还指出，三四线城市“复活”的主要原因是我国正在大力推进的供给侧结构性改革的去库存以及近年房地产住宅投资减少而引致的短期需求上升而供给减少。我国明确提出要“有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题”。各地方政府也相继出台了相应的去库存政策。随着城镇化的推进，政府企业多措并举推进三四线城市“去库存”，需求上升导致了房价和成交量双升的局面。
易居研究院智库中心研究总监严跃进还向《中国产经新闻》记者强调，“当前库存去化效果较好，但局部城市开始从去库存转变为补库存的导向。所以近期各地房价过快上涨的一个很重要原因是，库存规模明显不足。”尤其是一些各省经济实力排名第二或第三位的城市，购房需求会更大，这样也会使得此类领域面临一个较大的风险，即去库存的同时也要防范局部的价格泡沫风险。
综上所述，涨价态势逐渐从大城市蔓延到小城市，与需求外溢、政策管控力度不同等因素有关。
补涨行情难以持久
那么，目前这种补涨态势能延续多久？与一二线城市大相径庭的三四线城市未来的走向又将如何？
严跃进告诉记者，三四线城市的市场活跃，说明了一个新现象，即三四线城市的改善型需求在积极释放，而且和三四线城市的区位优势凸显有关。所以类似态势不是简单的因为炒房或去库存而引起的，而根本原因在于购房的合理需求在积极释放。类似需求释放，会使得市场热度继续维持，至少今年下半年预计交易会在一个高位。到了明年预计需求的持续性会相对减弱，交易和价格则会有所下跌。
对此，刘英也认为，这种局面不会持续太久，原因有三点：一是我国的房地产一定要分区域来看，由于我国幅员辽阔，我们不能把中国的房地产看成是全国统一的房地产市场，不仅要把一二线城市与三四线城市区别来看，对三四线城市也要具体分析，少数房地产库存量少、人口净流入、成长潜力大的三四线城市房价或将进一步持续补涨行情。但是对于房地产库存量大、人口净流出、成长潜力小的三四线城市，在去库存各种招数用完之后，这种补涨行情持续不了多久。
而且据不完全统计，自去年“9·30”调控至今9个多月时间，全国已经有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策。而一二线城市房价同比涨幅的连续回落，也反映出了本轮楼市调控政策的威力。那么，一旦最严调控深入到目前这些火热的三四线城市，其市场也将不可避免地逐渐冷却。
住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌认为，总体来看，2017年是房地产市场降温的过程，即房价增幅下降。如今一二线城市打头，三四线城市楼市可能会晚一步进入降温通道。
如此看来，三四线城市目前的这种补涨行情乃阶段性，恐怕难以持久。
内部现两级分化
据了解，目前一二线城市的去库存任务已经基本完成，三四线城市担任去库存的重要工作。然而需要看到的是，三四线城市的房地产市场目前也存在着“冰火两重天”的现象，一方面是库存高企，另一方面则是库存不足。
记者也发现，有不少城市房地产市场价量齐升源于其地处热点一二线城市附近，或者在同一城市群中，受到外溢效应的拉动，以致不少地方的确存在库存高企的现象。张建君表示，伴随经济走势而分化，从而形成一二线房地产有压力，三四线城市房地产出现问题的基本格局。我国的房地产危机，很有可能会率先在某些房地产开发严重过剩的三四线城市爆发。
为此，有相关分析人士建议，目前对三四线城市的房地产调控不仅要精准还要灵活。具体而言就是要精准分类调控、因地施策，防止价格过度上涨。严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持。与此同时，在土地供应上要严格避免短期行为，强化供地节奏和长远发展。
张建君还向记者建议，要加大房地产租赁市场的发展，严格抑制房地产市场的过度投资，认真对待房地产市场的风险和隐患，加大房地产投资市场交易的税收调整，彻底扭转房地产市场过度投资的错误方向。
另一方面，“按照目前销售节奏，到了今年下半年，预计部分三四线城市实际上也会面临一个库存规模不足的风险。所以到了第四季度，预计部分三四线城市也是需要积极供地。”严跃进向记者分析指出，因为去库存周期的最佳时间实际上和正常的楼盘销售周期有关，一般是12个月。所以类似的消化周期基本上是合理的。当然目前市场分化中，市区和郊区的去库存周期明显拉开距离是需要警惕的，类似郊区库存规模依然是比较高的风险。
严跃进进一步强调，从去库存的角度看，省会城市周边的三四线城市去化较好，类似南京周边的镇江、芜湖等，其实库存量已经处于偏少的状态。此类城市去库存效果值得肯定，但随之而来的控制房价的压力也开始增加。
需要注意的是，如果商业银行出现了贷款方面收紧的信号，那么这和商业银行贷款规模相对偏大有关系。贷款额度如果吃紧，那么具体贷款方面也会有收紧的做法。但其实真正影响购房的主要是首付比例，当前多数三四线城市购房信贷首付比例较低，以两成为主，所以去库存方面还是有积极的效应。对于此类市场后续预计去库存效果依然会比较好。严跃进补充道。
为此，刘英建议，“最为关键的是要深化结构改革，去库存的同时更要提高城市竞争力，发展宜居宜业的城市，提高城市综合竞争力，吸引人口流入，在供需两旺情况下，房地产市场健康平稳发展。”
（编辑：王念纤）
来源：人大重阳网，2017年7月26日
http://www.chinathinktanks.org.cn/content/detail/id/3025224
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