袁春
(龙湖集团副总裁)
后新房时代发展路径：创新运营，赋能城市
今天我跟大家分享后新房时代的发展路径，为什么说后新房时代，因为说到这个房地产难预测，我们做这一行的还得预测，因为你不预测，你不知道下面该怎么办。
上个月也被问及对下半年的预测，其实这是很难预测的，我一直用的一个词是“谨慎乐观”，我发现这个词用在任何地方永远不会错。
但是从7月份来看，因为我当时对下半年的预测是相对比较保守的，我认为今年其实很难能突破2016年的12万亿的天花板。
有几方面的原因，7月份确实整个房地产的销售，同比应该是增长的，但环比是下降的，比6月份降得非常多，我看了Top10的数据，大概是接近40%的降幅。
从我们监控的数据来看，一线城市主要还是供应的问题，一线城市的供应减少了很多。二线城市主要是限价的影响，政府的预售证的管理。三四线确实是在下降，三四线在下半年会是一个变数，毕竟三四线房地产的金融属性相对较弱，所以怎么走，确实很难预测。
包括从现在的因城施策的角度来说，对三四线现在还是一个支持的状态。对新房来说，可能这个天花板慢慢就看见了，去年是一个高峰，今年上半年也是一个高峰，相信在座的如果是房地产的从业者，今年上半年应该是一个不错的时期，很多企业都取得了历史的高位。
站在这个时点怎么去看未来的发展？当然龙湖这么几年也在尝试和摸索，有一些观点可以跟大家分享。
今天跟大家分享三个方面，第一，龙湖聚焦四大主航道业务。第二，TOD领域持续布局。第三，房地产公司怎么穿越周期。
先说一下我们的四大主航道业务。今年上半年绝大部分的企业业绩表现都非常好，龙湖的销售额第一次突破了千亿，这是截止到7月份的数据，我相信很多企业表现比我们还优秀。我们的市值也创了新高，达到了1130亿。
关于这几点的论述，我在不同的场合都做过一些解读，就是房地产创造价值的方式：时间、空间、头寸、创新运营。
时间、空间比较好理解，过往这么多年，做房地产的从业者大家应该都比较清晰地知道，在合适的时间、合适的地点拿到合适的地，这就赢了大半。在过往很长的时间里面，房地产还是玩的一种资源的游戏。
但是站在这个时点你会发现，包括在这个行业里和新加入这个行业的很多同仁们都发现了这个规律。从2015年开始土地市场出现了一轮猛涨，包括拍地面粉贵过面包已经是一个大概率的事件，是一个常态。所以现在如果只是从时间和空间上入手，我相信已经很难了，因为绝大部分的从业者都知道这个游戏规则。
还有一个就是头寸，头寸主要应对的是什么呢？市场好的时候可能大家放一些杠杆，或者去融资，这对规模的发展是没有问题的，但是如果碰到调控呢？当然，好在中国目前的房地产一直在一个大周期，虽然在2008年、2014年有一些调整，但是它还是一个在往上的斜率，所以我认为中国房地产处在一个大周期。但是这个大周期会一直持续吗？向上的格局会不会一直不变？谁也无法预测，所以管控好头寸是非常重要的。
当风险来临的时候，头寸就非常重要了，也就是说你的现金是非常重要的。
另外一个是创新运营的问题，新房市场已经到了天花板，下一步房地产公司怎么走，往哪个方向走，我觉得可能需要我们去想，或者去应对。
龙湖目前四大主航道的业务：最大的一块是新房；第二块是商业，我们从2003年在重庆做第一个北城天街，到现在已经有14年了，龙湖积累了14年的做商业的经验，包括对商业的理解，以及后续我要说的TOD的概念，我们还是有一些自己的看法。
第三块是创新业务，现在主要是长租公寓，这一块有很多的房企都在积极的进入，这一块未来肯定是一个很大的空间，因为租赁的业务，在一二线城市，特别是一线城市，现在新房的购买，从土地端已经可以看到，未来已经没有太多的新房可以购买，租赁一定是未来的一个大的风口。
今年，龙湖大概开业的公寓在1.5万间，预计到2019年，我们的收入能到10个亿，这一块我们也是在坚定的作为主航道业务在经营。
第四块是物业，这一块我们过往的理解是对社区的管理，站在未来来看，这也是一个大的机会。
中国的大周期从现在来看还是一路在向上，当然小周期也是有的，比如说2003年、2005年、2008年、2014年出现的一些波动。大周期目前还有，新房市场在未来还是应该能够有一定的空间。
了解龙湖的应该知道，龙湖还是相对聚焦于一二线，当然我们最近尝试性的去研究了一些三四线城市，也进了一些三线城市，但主要还是集中在环都市圈，例如环京都市圈、环沪都市圈，下一步在粤港澳大湾区我们也会做一些尝试，但是一定是建立在我们对整个市场大环境的研究上，我们不会大规模的进入很多三四线城市。
过往可能大家觉得房地产的销售是一个很有意思的事情，甚至有时候会觉得有光环，在这里我要跟大家说，真的很简单，没有那么复杂。它的本质就是一个商品，所以你只要找对它的这个逻辑以后，针对性的把它的指标进行动作的分解，一定可以达到。
龙湖这几年也建立了我们自己的一个销售体系，龙湖的新房开盘前两个月基本可以预测出我们这个盘的销售量和价，当然提前4个月我们会做动作，它是完全可以量化的过程。
现在我们每个月能销售多少，在月初的时候就已经能知道，而且现在你会发现必须要做这个动作，因为你的销售对应着你的回款，你的回款对应着你可以做多少事，因为我们还有很多其它的业务板块。
在我们内部有一个指标，我们回款的10%会投入到我们的持有业态，这里面包括了我们的商业和长租公寓，以及我们的联合办公。所以这把尺子非常重要。对房地产公司，包括作为上市公司来说，背后就是财务的一张表，这张表非常重要。
对持有业态，这是我们目前重点在做的，今年上半年我们在各地获取的项目，涉及到天街这个业态的已经有接近30个，大多是集中在一二线城市的轨道交通的节点，也就是后面我要说的TOD的一个概念。现在已经开业的是21个，有200万的经营面积。我们应该到2020年开业的天街的数量会超过50个。
我们的长租公寓业务，这是今年才开始进入的，当然我们去年就开始做了研究，今年就迅速铺开。作为地产开发背景的企业，在进入长租公寓业态的时候确实有优势，无论是在它的选址、客户还是推广方面，确实有它的先天优势。
在物业这一块，我们首先要面对未来社区O2O的场景，我们要先把社区的场景摸清楚。 针对这个业务，我们的认识就是连接和价值，也就是业主更便捷、员工更轻松、公司更高效，我们的平均满意度要达到90%以上，现在我们的合约面积已经超过1亿平方米。
在这一块必须做业务流程再造，包括组织扁平化和IT的科技投入。 我们对全国的龙湖物业已经建立了集成的指挥平台，大家如果参与过物业这个业务的应该知道，物业企业最大的痛就是在人的方面，也就是人工成本是最大的，物业企业我相信都想做的两件事情，第一是增效，也就是增加收入，第二是降低成本。这一块我觉得是需要切入的。
对于物业来说连接三个端，第一个是业主，第二个是员工，我们在设备端下了很大工夫，在今年我们已经把所有的设备都进行了远程的管理，这个确实是极大地降低了成本，因为过往哪里出问题要看，现在有了设备之后，可以很快的解决问题。对员工，我们用工单的模式，引进互联网的方式。
下面说一下TOD的模式，TOD是以公共交通为导向的开发，以轨道交通站点为中心，以5到10分钟的步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区，实现城市结构的优化。
我们回头来看我们做的天街项目无一例外都是这样的，只是以前没往这上面套，但是做完以后发现就是这样的理念。 大家知道中国的高铁和地铁，中国的高铁非常方便，最近从上海到北京的高铁据说要提速了，以后三个小时就到了。另外就是地铁，各个地方的轨道交通的发展非常快，我原来一直搞不明白为什么武汉发展的比长沙要快，去了武汉以后我发现确实不一样，规划十多条地铁，把整个城市的骨架拉得非常大，地铁改变了我们很多的生活方式。
聚焦这一点，我们很早就在开始做，但是回头在总结的时候，发现我们更加驾轻就熟。我们做的很多天街的项目都是跟地铁的无缝连接，比如说北京的天街项目，还有上海的天街项目，以及重庆的天街项目，这是我们刚刚在沙坪坝拿的天街项目，这是高铁和地铁双铁的上盖。 目前我们获取的和在建的TOD项目已经超过30个，未来在中国的轨道的节点，一定是下一步的大的发展空间。
再说到头寸的问题，龙湖这么多年从来也没有用过非标的钱融资，在去年年底三大投资机构给我们一个投资评级，最近我们发的美元债是3.875%，在行业里面是非常低的。
为什么我们可以做这些创新？是因为龙湖的企业文化，因为我们相对还是比较简单，内部权力距离比较低，内部和吴亚军老总的对话，用微信就可以直接沟通，权力距离大的企业很难有创新，所以在我们企业为什么能做这些事，我觉得是因为我们的权力距离低，因为我们的企业文化。
以上是龙湖对未来对于房地产企业下游的发展，包括我们正在做的一些事情跟大家做一个分享，也希望下来以后能跟大家多交流，多听听专家的意见。