“房地产行业挣钱是比较舒服的，因为它既挣到了经济增长的钱，也挣到了印钞机的钱，还挣到了隔壁老王的钱。”9号早间的博鳌论坛上，邵宇在发表题为《深度城市化：房地产的终极动力》的演讲时抛出了这样的观点。如何理解这句话？未来房地产发展的潮流应该往哪个方向？ 未来的经济增长空间和投资的路径是什么样的？
核心城市房价跑赢购买力 做房地产能挣隔壁老王的钱
什么叫挣到了经济增长和验钞机的钱？邵宇表示，从1987年开始，中国每年名义GDP增速为16%， 此外，M2增速在过去30年的年化增速是21%，而在其研究的160多种投资大类的策略里面，只有两类是能够持续跑赢购买力的增长速度，第一类是代表科技新贵的腾 讯的股价，也就是有一部分高科技的前沿性的股权投资。
另一类便是加了杠杆的核心城市核心区域的房地产价格。邵宇介绍道，在过去30年，房地产每年的增速是6%，对比M2的21%也不是很高，但是由于房地产可以加杠杆，“如果首付2成，我加杠杆5倍，每年的增长就是30%。”邵宇表示，再扣掉按揭贷款的利率，房地产每年的年化收益率是23%左右。
随后，邵宇还解释了其“挣到了隔壁老王钱”的说法。他表示，地产在GDP中的构成占比是较大的，龙头的50只股票的增幅是最大的，包括中国平安、格力等，中小创为核心的股票表现都不好，如果流动性没有额外的增量进入的话，“漂亮50”赚了，“倒霉3000”就亏了，所以这就叫隔壁老王的钱。
中国城市群将聚集中国70%人口 农民进城将产生8-9亿中产阶级
虽说如此，邵宇在谈到未来走势时，还是持质疑态度。他认为，未来5年可能是一个转折期。首先目前中国经济增长只有6.9%，更重要的是，货币供应已经降到了9.4%，这是30年以来最低的水平。“你还能预见我们的房地产价格每年还是以6%的年化收益再持续增长30年吗？我觉得要打一个重大的问号。”
除此之外，作为研究者，邵宇认为未来的经济增长空间和我们的投资路径是什么样呢？邵宇表示， 现在新需求的新三架马车，一个是深度城市化，二是消费升级，三是出口产品的升级，每一架跟大家都是密切相关的。
首先是取代传统投资的深度城市化。深度城市化就是指要弥补已有城市化的不足，在已经较高的城市化水平基础上进一步提高整体质量和水平。邵宇表示，以前大家喜欢把城市分成一二三四线城市，建议大家以后转向城市群的视角，分为一二三线城市群。“城市群的理想状态是它将聚集中国70%的人口。”
新的城市格局也将形成，就是特大城市、大城市区、中心城市区以及卫星城市区。邵宇认为，中国有660个城市，2800个县，但真正被限购或者出台政策的大概也就30个左右，“如果只是重点城市在涨，我们觉得这是中国的老百姓用钱和用脚对未来经济增长的格局投票，”邵宇建议重点关注这些区域进行房地产投资。
深入来看，邵宇认为，深度城市化不仅仅是是盖房子，它涉及到户籍改革和土地制度改革，还有相应的国资国企改革，以及地方财政通过PPP进行杠杆调整的重大改革。他认为这可能是未来发展的核心动力和来源。“近影响的结果是大部分的农民工将在一些核心城市的周边区域落户，它是一个农民市民化、农民工市民化和市民公民化的成果，它将产生真正意义上的8亿到9亿中产阶级。”
邵宇随后表示，“这个阶层一旦聚集，马上就牵涉到第二个引擎，也就是所谓消费升级。”中国各种资源稀缺，需要通过大量的投资才能满足国民需求。“中国将开发大量的高端教育、医疗市场，以平衡和美国的商品贸易的顺差。”邵宇表示。
“逢8容易出大事” 金融周期很快达到顶峰
与此同时，邵宇也提醒了风险。他认为，风险来自于全球经济周期，主要体现在“三高一低”四个方面。
第一，全球主要央行的资产负债表规模，是人类有史以来最高的。
第二，所有主要国家的杠杆即负债水平，也是有史以来最高的。
第三，对于大多数经济体来说，所有的风险金融资产（主要是指房地产和股票），很可能是1929年到1933年的大危机以来的新高。
最后，以股票为代表的风险资产的风险波动率是历史新低。
“我从这里面，我闻到了不安的味道。”邵宇提醒大家道，“逢8容易出大事，1998年金融危机，2008年全球金融危机，明年是2018年，我们确知的是全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞，这就意味着金融周期已经很快的将要达到顶峰。”谈到现状，邵宇认为，尽管中国已经召开了金融工作会议，且对外资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎，但是，“所有的这些肉都焖在锅里头，我们还是要为即将出现的风险做好准备。”