“没有哪家企业敢说自己不差钱，作为重资产行业的地产业，从来没有不缺钱的时候。尤其是想扩大规模、做大做强的企业。”昨日，一位地产老总在2017博鳌房地产论坛现场对长江商报记者感叹。
企业融资问题一直备受行业关注。而相比于往年，今年博鳌房地产论坛更是重点设置了地产金融化与行业发展的主论坛，深度探寻房地产发展过程中对金融业的运用和结合。
“早期地产行业的股权投资基金、实行的住房抵押贷款、反向抵押以房养老，这些房地产金融创新都取得了成功，而且也推动了房地产的发展和市场经济的发展。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，“不动产权益进入资本市场流通进行融资的金融创新方式，还将获得越来越多房企的关注，越来越多房企会在适当时期进行尝试。”
事实上，令人关注的是，资金需求、融资需求旺盛的地产业，却一直面临融资渠道和融资手段的“不畅”。在缓增长、高发展、慢回款的市场环境下，房企对融资模式和资本市场的探索，从未止步。长江商报在现场听闻，多家房企已经运用社会资本的力量，在股权基金融资、发债融资、资产证券化等方面，进行了探索。
星河产业集团副总裁阎镜予
产业地产适合到
资本市场做证券化融资
从传统房企转型产业地产代表的星河产业集团，在2017年做了一个新的融资尝试：公司在深圳星河WORLD项目上，首度试水发行了14亿的资产证券化（ABS）融资。该标的以项目产研办公空间一期的A、B栋部分单元的租金收益为标的，在深交所挂牌交易，一经交易就被几家银行迅速抢购，迅速回笼资金反哺后续园区的开发运营。
“为什么会考虑到资本市场去做资产证券化，因为产业地产有它的特殊性，它不像商业地产能够迅速回笼资金，它需要长期持有，属于初期回报慢、后期收益不错的地产行业，所以比较适合到资本市场做证券化融资。”昨日，星河产业集团副总裁阎镜予接受长江商报记者采访时表示，在14亿资金回笼后，产业园项目的资金量获得较大的补充。
像星河产业集团这样，在融资上进行创新的房企并非一家。长江商报记者从博鳌房地产论坛上获悉，龙湖地产有限公司今年成功发行4.5亿美元5年期的优先票据，票面利率3.875%，创公司海外发债新低，公司也成为今年海外发债票面利率最低的民营房企。
对外公开资料显示，龙湖地产在2016年已经成功发行118亿元公司债，截至2016年底龙湖地产综合借贷成本已下降至4.92%。这次美元债的发行，令公司的借贷成本进一步降低，债务结构进一步优化。“美元债的低利率发行，是因为去年底三大投资机构给我们的评级较为优秀。”龙湖集团副总裁袁春表示，目前龙湖地产在手的现金达173.6亿，净负债率仅为53.9%。
“中国的融资环境对地产商一直有着较大的考验，到海外去融资、发债，去年火爆的企业债，今年的ABS等，开发商一直在融资环境不够好的情况下，自主地探索、创新融资手段。”著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光表示，“国内的思路一直是期望地产商加速卖房子回笼资金。”
中原集团主席兼总裁施永青
最敢冒险、最能够拿钱的公司发展得最快
“现在明显感觉到，地产拥抱金融不仅是口头上，而是到了被‘倒逼’与金融合作的阶段。”昨日，一位上市房企老总告诉长江商报记者，在“唯快不破的时代”，金融和资本的力量已经对行业产生了较大的冲击，地产商不得不去思考如何运用资本的力量，如何拿到资金。
华联发展集团有限公司董事长董炳根说，从工业转型到地产的华联控股，还在用传统的工业思路做房地产开发，所以过分重视风险，过分追求经济效益，而忽略了规模的扩大和扩张，过分的保守就阻碍了自己的发展速度。
“尽管有些老总说不赞同企业高负债发展，但是在房地产市场，谁做得好呢？其实这段时间是谁最敢冒风险，最能够拿钱的公司发展得最快。”中原集团主席兼总裁施永青直言，“如果不用社会上的钱，一定没法跟人家竞争。资本有很多的好处，可以买时间、买经验、买规模、买技术。还有一个很重要的事情是，在互联网时代可以通过烧钱击败竞争对手。所以现在谁能够拿到更多的资本，谁就能够在竞争上胜出。”
施永青接受长江商报记者采访时举例说，以房地产中介行业为例，北京链家房地产经纪有限公司迅速赶上并在有些区域甚至超过老牌的房地产经纪公司中原地产，除了互联网技术的引进之外，资本的实力才是其不可小觑的助推力。“门店开得多确实是‘烧钱’，但是开得多才有规模效应，才会获得较高的市场占有率，在品牌影响力方面就会慢慢地超越同行。”
对于目前房地产行业普遍的融资、金融化的方式，有地产商表示，开发贷、经营性物业贷、企业债、资产证券化等，都是常用的方式，如果这些手段都能充分利用起来，应该能够保证房地产企业的正常运转。
前景
房地产信托投资基金落地呼声大
在中国房地产开发集团理事长孟晓苏看来，在房地产融资创新方面，中国需要借鉴各国房地产市场目前实行的房地产信托投资基金(REITs)融资模式。
REITs即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
长江商报记者了解到，目前在发达国家，REITs是一个很大的融资市场，在美国已经到40万亿规模左右，欧盟达到2000亿，日本和澳大利亚是1000亿，新加坡有数百亿规模。中国香港也有数百亿规模，而在内地市场，目前还未具体实施。
不过，孟晓苏介绍，去年6月份，国务院发文就把REITs写到了文件中，指出稳步推进房地产信托投资基金的试点。今年中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化，作为战略发展组的组长，目前REITs试点已经在多个省市推开。
“REITs的回报率比较低，从投资者来说没有吸引力；从物业开发商来讲，它也有很多比较方便拿到钱的融资渠道；政策方面的很多问题需要解决，所以还是有重重困难的。”沈建光表示，从国家政策来看，今年中央金融工作会议上也提到资产证券化，比较支持ABS、债转股、REITs等融资新技术手段，这些都有降债务、降杠杆的作用，但是具体操作起来还是有很多困难需要克服的，例如税务、法律等方面的配套条件的支撑。
多位房企老总认为，作为房地产商，创新融资产品是比较受欢迎的，关键就是这个产品怎么能够落地。“从去年开始，全国普遍的大型企业都在发行ABS，现在在一线城市，市中心绝对不会再做销售型物业的增量，几乎都是持有型物业，REITs有它的现实发展环境和需求。”有房企负责人表示。
opinion
中国的融资环境对地产商一直有着较大的考验，到海外去融资、发债，去年火爆的企业债，今年的ABS等，开发商一直在融资环境不够好的情况下，自主的探索、创新融资手段。
——瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光
不动产权益进入资本市场流通进行融资的金融创新方式，还将获得越来越多房企的关注，越来越多房企会在适当时期进行尝试。
——中国房地产开发集团理事长孟晓苏
如果不用社会上的钱，一定没法跟人家竞争。资本有很多的好处，可以买时间、买经验、买规模、买技术。还有一个很重要的事情是，在互联网时代可以通过烧钱击败竞争对手。所以现在谁能够拿到更多的资本，谁就能够在竞争上胜出。
——中原集团主席兼总裁施永青
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